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1. 蒙恬營運摘要
蒙恬科技(櫃:5211)於 2025 年線上法說會中說明，公司營運重心已逐步轉向三大核心業務：美國房地產科技服務（S2N）、AI 應用產品及電子簽章服務（BrainySign）。
2025 年前三季營收呈現逐季增長趨勢，主要成長動能來自於美國子公司 S2N 業務的顯著擴張，其營收已大幅超越去年同期。公司虧損情況亦逐季收斂，顯示營運體質正持續改善。
展望未來，公司將持續深化 S2N 在美國房地產市場的垂直應用，拓展至房屋保險、建築進度管理等新領域，並透過優化營運流程與導入 AI 技術以提升毛利率。同時，公司將積極推廣結合 AI 技術的消費性產品，如蒙恬 AI 掃譯筆與 AI 錄音網，並在台灣市場佈局 BrainySign 電子簽章解決方案，期望在法規成熟後掌握市場先機。
2. 蒙恬主要業務與產品組合
蒙恬科技目前主要業務分為三大板塊，並輔以傳統核心技術業務：
- 蒙恬實境網 (S2N)：此為公司目前最主要的成長引擎，透過在美國建立的 35,000 人以上資料收集網絡，為房地產相關產業提供 3D 鑑價與檢驗資料收集服務。此業務已從初期的 3D 實境導覽工具，成功轉型為 B2B 服務平台，服務對象涵蓋房利美 (Fannie Mae)、房地美 (Freddie Mac) 等大型機構，以及鑑價管理公司、銀行、iBuyer 公司（如 Opendoor、Offerpad）等。服務範圍已涵蓋美國 92% 的地區。
- AI 應用產品：運用生成式 AI 技術，為傳統軟硬體產品加值，開發出一系列智慧應用產品。
- 蒙恬 AI 掃譯筆：針對英文學習市場，提供單字查詢、口說練習，並結合 AI 生成閱讀測驗與摘要，提升學習效率。
- 蒙恬 AI 錄音網：將錄音轉為逐字稿，並能整合 PDF、圖片等檔案，利用 AI 建立個人化知識庫。此產品預計於 2026 年 1 月推出。
- 蒙恬 AI 聽寫王：利用手機作為高品質麥克風，結合 AI 進行語音辨識、文稿潤飾及摘要生成。
- 蒙恬好好簽 (BrainySign)：符合台灣電子簽章法的線上簽名與電子簽核 SaaS 平台。提供從個人、企業到客製化的 API 整合方案，並與中華電信合作推廣雲端憑證，通過數位發展部電子簽章解決方案的服務能量登錄。
- 其他業務：包括傳統的蒙恬手寫系列、名片管理系列產品，以及核心技術授權與系統整合服務。
3. 蒙恬財務表現
- 營收趨勢：2025 年營收逐季成長，2025Q1 營收為 4,100 萬元，2025Q2 成長至 5,300 萬元，2025Q3 進一步提升至 6,100 萬元。成長主因來自 S2N 業務貢獻。
- 業務營收佔比：2025 年前三季，S2N (3D 建模與 VR) 業務營收達 9,200 萬元，相較去年同期的 6,200 萬元有顯著成長。
- 獲利能力：虧損情況逐季改善。
- 淨損：2025Q1 淨損 1,100 萬元，2025Q2 淨損收斂至 160 萬元，2025Q3 淨損為 360 萬元。
- 每股盈餘 (EPS)：2025Q1 為 -0.28 元，2025Q2 為 -0.31 元 (註：此數據與當季淨損縮小趨勢不一致，但為公司簡報提供之數字)，2025Q3 為 -0.09 元。
- 公司表示，由於近兩年虧損，2024 年及 2025 年將不發放股利。
- 財務結構：
- 負債比率：由 2025Q1 的 9.7% 微幅上升至 2025Q3 的 11.43%。
- 每股淨值：2025Q3 為 10.76 元。
4. 蒙恬市場與產品發展動態
- S2N 市場趨勢：美國房地產市場正朝向數位化與 AI 估價轉型。傳統估價師面臨高齡化 (平均年齡 62 歲) 與短缺問題，為 S2N 的遠距鑑價服務提供龐大發展空間。房利美已於 2025 年 4 月將適用新型 AI 估價方式的案件比例從 7-8% 大幅提升至 95-98%，成為 S2N 業務成長的重要催化劑。公司正將此資料收集模式複製到房屋保險、租賃管理及建築等多個垂直領域，擴大市場機會。
- AI 產品發展：公司認為 AI 產品的競爭關鍵在於軟硬整合與平台服務。蒙恬 AI 掃譯筆的差異化在於，不僅是單機設備，更能將掃描內容同步至雲端平台，透過 AI 提供摘要、測驗等加值服務，建立競爭壁壘。此模式將應用於其他 AI 產品，並計畫從消費市場延伸至特定產業的深度整合。
- BrainySign 市場動態：台灣《電子簽章法》修法通過後，市場潛力浮現，但仍處於早期教育推廣階段。蒙恬雖非市場先行者，但憑藉其技術實力與 ISO27001 認證，並與中華電信、BPM 系統商合作，期望在未來 2-3 年市場成熟時佔有一席之地。
5. 蒙恬營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 深化 S2N 護城河：持續擴大並優化美國的資料收集者網絡，透過標準化作業流程 (SOP) 與 AI 技術提升效率，並與大型企業客戶進行深度 API 系統整合，提高客戶黏著度。
- 提升毛利率：S2N 目前毛利率約 32-33%，未來目標是透過營運優化、降低資料收集成本，將毛利率提升至 37-38% 的水準。
- 拓展 AI 垂直應用：將 AI 產品從通用消費市場，轉向與特定產業（Vertical Industry）深度整合，開發如 AI Agent 等自動化解決方案，創造更高價值。
- 競爭定位：
- S2N：相較於競爭對手如 Inspectify 或傳統 2D 照片服務，S2N 的核心優勢在於其 3D 建模技術與遍佈全美的 35,000 人資料收集網絡。3D 技術能提供更精確的房屋尺寸與面積數據，並可進行遠端品質驗證，因此在客戶評鑑中獲得 97-98 分的高分。此「類 Uber」的商業模式與技術整合，構成了難以複製的進入障礙。
- AI 產品：以軟體公司的思維主導產品開發，強調軟硬整合與雲端平台服務，而非單純銷售硬體，藉此與硬體導向的競爭者做出區隔。
6. 蒙恬展望與指引
公司預期 S2N 業務將持續成為主要成長動能，目標在 2025 年底達到單月損益兩平，並在 2026 年實現獲利。儘管美國目前處於高利率環境，影響房貸市場，但 AI 估價的長期趨勢不變，市場潛力巨大。
此外，公司對新推出的 AI 產品寄予厚望，特別是 AI 掃譯筆在美國市場的潛力，相信其獨特的平台服務模式能開創新的營收曲線。整體而言，公司正透過 S2N 穩固 B2B 業務基礎，並以 AI 產品開拓 B2C 市場，雙軌並進，力求在未來三至五年內實現營運的重大轉變與持續增長。
7. 蒙恬 Q&A 重點
- Q：公司目前主要的營收及獲利來源為何？未來三到五年後，公司預期有何重大變化？A：目前主要成長動能來自 S2N，預期今年可達損益兩平，明年開始獲利。S2N 的毛利目前約 32-33%，目標提升至 37-38%。未來 AI 相關的零售產品（如 AI 掃譯筆）也具備成長潛力，尤其在美國市場。長遠來看，美國市場將是蒙恬非常重要的一環，而資料收集是公司發展的核心趨勢。
- Q：請問目前虧損逐漸逐季好轉的主要原因？並請問各項產品的毛利率？A：虧損好轉主因是 S2N 的營收與獲利成長。成長動力來自於業務從單一的 AI 估價，拓展到 iBuying、租賃管理等多元房地產服務領域。雖然目前美國高利率環境影響貸款量，但 AI 估價取代傳統估價師的趨勢明確。S2N 的毛利率較低，是因為其為「類 Uber」模式，需支付費用給資料收集者，目標是將毛利從目前的 32-33% 提升至接近 40%。
- Q：請問個別產品的續訂率以及目前持續性營收佔比如何？A：目前採訂閱制的產品為 BrainySign，企業用戶一年後的續訂率約 60-70%。S2N 雖非傳統訂閱制，而是按件收費的 B2B 模式，但客戶黏著度很高，既有客戶的案件量持續增加，同時也不斷加入新客戶。這主要歸功於與客戶後台系統的深度 API 整合。
- Q：請問 BrainySign 的產品主攻台灣市場，想問目前的市佔率是多少？A：目前市佔率很低。台灣的遠距電子簽章市場仍處於非常早期的階段，不像美國市場已成熟。在《電子簽章法》修法後，市場需要 2-3 年的教育與推廣期才會逐漸成氣候，公司在此領域屬於佈局階段。
- Q：請問 S2N 的競爭者為何，各自的優劣勢如何？A：主要競爭者包括 Inspectify 及其他使用 2D 照片的傳統檢驗公司。
- 優勢：S2N 最大的優勢是獨有的 3D 建模技術，能精確測量房屋面積與尺寸，這是 appraisal (鑑價) 業務的關鍵，而競爭對手多半缺乏此技術。此外，360 度實景照片能提供完整的屋況資訊，便於後台進行品質控管與驗證，這讓 S2N 在房利美等客戶的供應商評鑑中能獲得 97-98 的高分。
- 劣勢分析：與技術領先者 Matterport 相比，S2N 的硬體成本較低、操作更簡易，因此能快速建立起 35,000 人的大規模資料收集網絡，形成服務廣度與成本優勢。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
