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1. 三圓營運摘要
三圓建設因應政府持續的房市調控政策，策略性地將新建案主力產品轉向 20 至 40 坪的中小坪數住宅，以符合市場主流需求。公司業務佈局專注於台北市精華地段及新北市捷運站 500 公尺內的都更案與合建案，同時也開始尋求辦公室、廠辦等非住宅類產品的開發機會，以實現多元化經營。
財務方面，2025 年前三季因「台北之星」建案利息成本較高，導致營業外支出擴大，帳面呈現淨損。展望未來，公司預計 2026 年底（115 年底）起陸續推出三大都更案，包括「新店文山案」、「新隆社區案」及「大同區太原路案」，預期將成為未來主要的營收及獲利來源。
為應對營建業普遍的缺工與成本上漲問題，公司將導入系統模板、預鑄系統等新工法，以提升施工效率並降低對傳統人力的依賴。
2. 三圓主要業務與產品組合
三圓建設的核心業務為不動產投資興建與銷售，業務範圍集中於大台北地區。公司近年積極投入都市更新計畫，並根據市場趨勢調整產品組合。
- 成屋銷售中個案：
- 台北之星 (Diamond Towers)： 位於台北市大安區，為已完工之豪宅建案。目前公司尚有 30 戶住宅（約 5,000 坪） 及 98 個車位待售。此案銷售受政府對高價住宅及法人購屋的限制政策影響。
- 未來潛在開發個案：
- 新店文山都更案： 鄰近碧潭捷運站，同意比例已達 99.9%。三圓可分回約 4,050 坪，規劃以 24 坪產品為主，鎖定首購及換屋族群。
- 新隆社區都更案： 位於中正紀念堂旁，為指標性海砂屋都更案，同意比例已逾九成。三圓可分回超過 12,000 坪，主力產品為 28 坪以下的小坪數單位，目標客群為看好該區優質學區及地點的自住客。
- 大同區太原路案： 公司以地主身分參與都更，鄰近台北車站及南西商圈。三圓可分回約 1,100 坪，規劃 22 坪左右的產品，瞄準周邊辦公人口的居住需求。
3. 三圓財務表現
根據公司 2025 年第三季合併財報，截至 2025 年前三季的財務數據摘要如下：
- 營業收入：4 億 7,507 萬元，主要來自「台北之星」的房地收入。
- 營業毛利：1 億 8,827 萬元。
- 營業費用：6,461 萬元。
- 營業外支出：金額達 2 億 4,213 萬元，主要係「台北之星」建案開發期程冗長，且銷售期間面臨政府數次調整融資政策（貸款成數由六成降至三成），導致相關利息費用偏高。
- 本期淨損：1 億 42 萬元。
- 歸屬於母公司權益：15 億 5,577 萬元。
- 每股淨值：22.67 元。
公司表示，為改善財務狀況，除了加速「台北之星」的銷售外，也將評估活化旗下持有的辦公室等其他資產，以挹注現金流。
4. 三圓市場與產品發展動態
- 市場趨勢與應對：
- 面對政府房市調控及家庭結構小型化趨勢，公司已明確將產品策略轉向小坪數、低總價的市場主流。新案規劃坪數多集中在 23 坪（兩房）、34 坪（三房），以滿足現代家庭的需求。
- 因應 ESG 與淨零碳排浪潮，公司將綠建築與永續理念融入建築規劃，目標為打造節能減碳的智慧綠建築，提升企業競爭力。
- 技術與工法創新：
- 為解決營建業缺工問題，新案規劃將導入系統模板、帷幕牆系統、預鑄系統等新技術，以減少現場施工人力、縮短工期並控制成本。
- 在住宅內部規劃上，公司也與時俱進，針對現代生活需求進行優化，例如預先規劃 WiFi 訊號最佳覆蓋點、增設寵物友善公共設施等。
5. 三圓營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 公司將持續深耕大台北地區的精華地段，透過都市更新、危老重建及合建等多軌並行的方式取得案源。雖然都更時程漫長，但在土地產權零碎的精華區仍是必要途徑。
- 產品線將從單純的住宅開發，擴展至辦公室、廠辦等商用不動產，以分散經營風險，應對不同景氣循環。
- 銷售策略：
- 因應政府政策的不確定性（不鼓勵預售，但又課徵囤房稅懲罰成屋銷售），未來建案將採取預售搭配邊建邊售的模式，力求在取得使用執照時能順利完銷，避免持有成本壓力。
- 風險與挑戰：
- 政策風險：政府的房市政策，特別是融資限制與稅制，對公司營運與獲利影響甚鉅。
- 營運挑戰：營建成本持續上漲及勞動力短缺是產業共同面臨的嚴峻挑戰，將對工期與成本控管帶來壓力。
6. 三圓展望與指引
三圓建設未來幾年的營運重心將放在三大都更案的推動與銷售上。「新店文山案」、「新隆社區案」與「大同區太原路案」預計將自 2026 年第四季（115 年 Q4）起陸續取得建照並公開銷售。這批建案的產品規劃符合當前市場對中小坪數的需求，且地點優越，預期將為公司未來營運帶來顯著貢獻。
短期內，公司將致力於去化「台北之星」的餘屋，並透過活化現有資產來穩定現金流，以度過房市景氣的調整期。
7. 三圓 Q&A 重點
- Q1: 未來推案會以新建後售為主嗎？A: 不會。政府政策相當矛盾，一方面不希望有預售屋糾紛，另一方面又透過囤房稅等稅制懲罰成屋銷售。兩害相權取其輕，公司將採取預售搭配邊建邊售的策略，目標是在完工前將房屋售罄，以避免高額的持有成本。
- Q2: 公司獵地方向是否以都更為主？A: 都更案時程非常冗長且程序繁瑣，並非公司的首選。但在台北市許多產權分散的精華地段，都更是不得已的選擇。若有其他獲利良好的危老或純合建機會，公司會優先考慮，以追求更高的開發效率。
- Q3: 缺工問題是否會影響建案？A: 影響非常嚴重。相較疫情前，現在一個建案的工期普遍增加一年以上。這是全球性的問題，公司正透過導入新式工法（如系統模板、預鑄工法）來減少對人力的依賴。同時，也致力於改善工地環境，希望能吸引更多年輕人投入產業。
- Q4: 近年豪宅市場降溫，公司將如何去化「台北之星」餘屋？A: 「台北之星」銷售確實受到政策影響，尤其是禁止法人購買住宅的規定，對在法規生效前就已設計完成的個案非常不公平。為彌補住宅銷售放緩的影響，公司正積極評估出售持有的舊辦公室等資產，以活化資產並挹注營收。
- Q5: 關於網路新聞報導創辦人王光祥先生財務問題，並提及可能用「台北之星」或「新隆國宅」交換，可否說明？A: 董事長王雅麟嚴正澄清，創辦人的財務狀況屬於其個人事宜，與三圓建設公司完全無關，公司與其財務是各自獨立的。公司的資產（如「台北之星」）絕無可能被用來處理創辦人的個人債務，此類行為不會、也不能發生。
- Q6: 財報上營業外支出高達 2.4 億的原因及改善方向？A: 主要原因是「台北之星」建案的利息費用。此案開發期程長，加上政府逐步將融資貸款成數從六成限縮至三成，導致公司需承擔更高的資金成本。改善方向為盡力銷售餘屋，並考慮處分公司其他閒置資產（如辦公室），以產生現金流來度過此波房市循環。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
