【藝舍-KY 法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251226

1. 藝舍-KY 營運摘要

• 營運轉型與財務概況：藝舍-KY (櫃：2724) 經歷營運轉型，從單純代銷業務擴展至建設開發與室內裝修。2024 年為營運高峰，受惠於代銷案量投入，營收大幅成長並轉虧為盈（EPS 2.96 元），每股淨值由 2023 年的 3.78 元提升至 7.70 元，成功脫離全額交割股。
• 2025 年營運挑戰：2025 年受政府打房政策及央行信用管制影響，房市買氣降溫。截至 2025Q3，累計營收為 1.15 億元，稅後淨損 2,152 萬元，EPS 為 -0.35 元。每股淨值維持在 7.50 元，管理層目標是盡快讓淨值重回面額 10 元以上。
• 銷售實績：2025 年前 11 月代銷銷售金額達 21.01 億元，目前線上銷售中個案共 10 案，剩餘可售總銷金額仍高達 201.23 億元，顯示在庫案源充足。
• 未來展望：公司持續佈局全台，預計 2026 年將新增約 50 億元的可銷售案量，涵蓋三峽、台中北屯、桃園中壢及台南永康等地。

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2. 藝舍-KY 主要業務與產品組合

• 核心業務（不動產代銷）：
  • 為公司主要營收來源，2025Q3 營收佔比約 98.7%。
  • 目前銷售版圖遍及全台，庫存案量分佈以高雄市（佔比 45%，剩餘總銷 90.35 億）及新北市板橋區（佔比 43%，剩餘總銷 85.64 億）為核心，其餘分佈於三重、五股及桃園。
• 新興業務（建設開發）：
  • 2024 年底跨足建設業，目前已取得三筆主要土地合作案：
    1. 新北三峽永安段：部分自建、部分合建分屋，預計 2026 年取得建照。
    2. 桃園大園菓林段：合建分屋，目前規劃中。
    3. 新北泰山貴仁段：合建分屋，目前整合規劃中。
• 垂直整合（室內裝修）：
  • 於 2025 年 5 月成立子公司「藝境創新」（持股 51%），專注於裝潢設計。
  • 旨在提供「一條龍」服務，從建案公設到交屋後的客戶裝修需求。雖然成立初期營收佔比較低（2025Q3 佔比 1.33%），但預期將成為未來穩定的獲利來源。

3. 藝舍-KY 財務表現

• 近期財務數據重點：
  • 2024 全年：營收 5.39 億元，營業利益 2.54 億元，稅後淨利 1.77 億元，EPS 2.96 元（顯著轉盈）。
  • 2025 前三季：營收 1.15 億元，營業毛利 1,487 萬元，營業損失 2,223 萬元，稅後淨損 2,152 萬元，EPS -0.35 元。
• 驅動與挑戰因素：
  • 驅動：2024 年受惠於房市熱絡及大量代銷案挹注，營收較前兩年成長約 4-5 倍。
  • 挑戰：2025 年因央行升息與信用管制政策，導致整體建設與代銷業面臨瓶頸，營收與獲利較去年同期下滑。
• 財務結構改善：
  • 透過營運獲利挹注，股東權益由 2022 年的 2.37 億元提升至 2025Q3 的 4.47 億元。
  • 每股淨值穩健回升至 7.50 元，已解除全額交割限制，財務體質顯著改善。

4. 藝舍-KY 市場與產品發展動態

• 市場趨勢與機會：
  • 面對政策打房與高房價環境，市場需求轉向剛性需求為主。公司策略性鎖定中小坪數產品，以符合當前人口結構簡單化及總價預算考量。
• 主力產品定位：
  • 主推 25 坪兩房及 32 坪三房產品。
  • 強調「總價負擔得起」的策略，以提高消費者入手意願及銷售週轉率。
• 熱銷個案更新：
  • 板橋區：立信雙星、立信首馥為主力，剩餘總銷分別約 34 億及 30 億。
  • 高雄區：立信立天下為南部庫存大宗，剩餘總銷約 90 億。

5. 藝舍-KY 營運策略與未來發展

• 長期佈局策略：
  • 精準選案：持續深耕大台北地區（板橋、三重、五股），並積極拓展桃園、台中及台南等具備長期成長潛力的城市核心地段。
  • 多元獲利模式：透過「代銷 + 建設 + 裝修」的三引擎模式，分散營運風險並創造多重收入來源。
• 數位轉型與品牌升級：
  • 2026 年將推動品牌升級，導入數位管理與大數據分析。
  • 整合線上線下渠道，提升精準行銷能力與客戶消費體驗。
• ESG 永續經營：
  • 強調誠信經營與資訊透明，致力於提升投資人、消費者及員工的信任度，建立長期競爭優勢。

6. 藝舍-KY 展望與指引

• 2026 年推案展望：
  • 預計銷售個案總銷金額約 50 億元。
  • 新增案源包括：新北三峽「立信園立方」、台中北屯「環中段」、桃園中壢「豐興段/中運段」及台南永康的透天與華廈產品。
• 機會與風險：
  • 機會：隨著三峽自建案於 2026 年取得建照並推動，建設收入佔比有望逐步提升；裝修子公司業務也將隨交屋量增加而成長。
  • 風險：需密切觀察政府房市政策變化（如信用管制、囤房稅等）及原物料成本波動對毛利率的影響。

7. 藝舍-KY Q&A 重點

• Q: 請問公司推案策略為何？
• A: 公司將持續關注政府政策發展脈動。目前深耕大台北地區，未來將新增桃園及台中之精準個案。策略上會掌握城市核心地段的長期成長潛力，預期在 2026 年（115 年）政策調整後，銷售將會有不錯的成績。
• Q: 公司產品定位的方向為何？
• A: 因應整體政策及人口結構簡單化的趨勢，公司主要鎖定中小坪數產品，以滿足消費者需求且總價負擔得起為主。具體規劃如 25 坪兩房、32 坪三房的產品，這類產品對消費者而言較易入手，後續銷售也會較為順利。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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