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1. 士紙營運摘要
士林紙業（士紙，市:1903）已從傳統造紙業轉型為專注於民生消費品與資產開發的控股公司。公司目前營運主要分為兩大核心：自有品牌消費品業務及土地資產活化。
- 財務表現：2025 年前三季合併營收為 1.14 億元，較去年同期微幅減少；然而，營業毛利提升至 7,466 萬元，毛利率由 60% 增長至 65%。營業淨損縮小至 1,352 萬元。稅前淨利達 1.39 億元，主要受惠於長期投資的股利收入及 110 年至 113 年的地價稅退稅，此為業外收益的主要貢獻來源。
- 重大發展：公司持續推動旗下資產開發計畫，其中以士林紙廠舊址、5 號倉庫旅館及福德路 18 號危老重建案為三大重點。隨著 NVIDIA、Google 等科技巨頭進駐北投士林科技園區（北士科），預期將帶動區域土地價值，為公司的資產活化帶來正面效益。
- 未來展望：公司將持續深化「獅子寶寶」與「氧顏森活」雙品牌的國內外市場佈局，同時穩健推進各項不動產開發案。資產開發的長期價值實現將是公司未來營運成長的關鍵動能。
2. 士紙主要業務與產品組合
士紙透過旗下 100% 持股的子公司，分別經營消費品、資產開發及都市更新業務。
- 子公司架構：
- 日和士林：負責美容保養品與母嬰用品（獅子寶寶、氧顏森活）的品牌經營與銷售。
- 陽光士林開發：主要負責住宅及大樓開發、不動產租賃業務，為土地資產的持有者。
- 士林環境淨化 & 大地都更建設：專注於投資開發及都市更新重建業務，在開發案中扮演「實施者」的角色。
- 消費品業務：
- 獅子寶寶 (Baby Lion)：以母嬰品牌起家，產品線涵蓋濕紙巾、防蚊防疫用品及嬰幼兒洗沐保養品，強調安心與呵護。
- 氧顏森活 (Forest Beauty)：定位為高效能保養品牌，主打面膜與保養品。產品堅守歐盟標準，並連續三年（2022-2024）榮獲世界品質評鑑大賞 (Monde Selection) 金、銀牌肯定，具備國際競爭力。
- 旅館及租賃業務：
- 陽光士林珮柏旅館 (Papersun Shihlin Hotel)：由舊員工宿舍改建，擁有 56 間客房，定位為文創風格旅館。附設的「呼吸之間」餐廳由前總統私廚阿修師主理，提供高品質餐飲服務。
3. 士紙財務表現
- 2025 年前三季關鍵財務數據：
- 營業收入：1 億 1,430 萬元 (相較去年同期的 1 億 1,608 萬元，微幅減少 179 萬元)
- 營業毛利：7,466 萬元 (相較去年同期的 7,016 萬元，顯著增長)
- 營業毛利率：65% (去年同期為 60%)
- 營業淨損：1,352 萬元 (虧損較去年同期的 3,376 萬元大幅縮小)
- 稅前淨利：1 億 3,941 萬元 (去年同期為 11.6 萬元)
- 財務表現驅動因素：
- 本業改善：營業淨損顯著縮小，顯示消費品業務的營運效率有所提升。
- 業外收益：稅前淨利大幅增長的主因是認列一筆長期投資的股利收入，以及收到 2021 年至 2024 年的地價稅退稅款。
- 已實現建案收益：位於大同段的合建案已完工交屋，並於 2025 年 11 月入帳。此案分回 8 戶，其中 7 戶已銷售完畢，1 戶保留出租。
4. 士紙市場與產品發展動態
- 品牌業務市場策略：
- 國內市場：穩固寶雅、官網、MOMO、蝦皮等線上與線下通路，並透過與網路名人合作，提升品牌能見度與市佔率。
- 海外市場：積極拓展國際版圖，目前已建立日本的銷售據點，並在新加坡和馬來西亞佈局。同時，憑藉國際獲獎的肯定，持續開發歐美代工業務。
- 資產開發市場趨勢：
- 公司重點開發案位於士林地區，受惠於北士科的發展，科技巨頭如 NVIDIA 與 Google 的進駐，預期將帶動周邊產業升級與不動產價值提升，為士紙的土地開發計畫提供有利的市場環境。
5. 士紙營運策略與未來發展
公司的長期發展策略聚焦於資產活化，透過旗下三大開發案，逐步實現土地資產價值。
- 一、士林紙廠舊址土地開發案：
- 計畫內容：此為最大規模的開發案，規劃包含住宅、旅館、辦公大樓，並聯合鄰近的福德宮共同進行都市更新，共計有四張建照。
- 開發進度：廠區內部分歷史建築的修復再利用計畫已於 2024 年 12 月 25 日獲准。預計於 2026 年第一季提出都市更新申請計畫。
- 開發時程：從送件到取得建照預估約需 2-3 年，後續興建工程期約 3-4 年。
- 旅館規劃：此處規劃興建一座擁有約 250 間客房的五星級飯店。
- 二、5 號倉庫旅館都更開發案：
- 計畫內容：位於士林捷運站 2 號出口旁，規劃為地上 12 層、地下 3 層的旅館大樓。
- 市場定位：定位為「輕奢級」（約 4.5 至 5 星級）旅館。
- 開發進度：結構體已完成，預計 2026 年第一季取得使用執照，室內裝修約需 9-12 個月，目標於 2027 年啟動試營運。
- 三、福德路 18 號危老重建開發案：
- 計畫內容：規劃為地上 10 層、地下 3 層的旅館大樓。
- 市場定位：鎖定年輕族群與背包客，定位為流行風格旅館（約 3.5 至 4 星級）。
- 開發進度：預計 2025 年第四季完成結構體工程，2026 年第三季取得使用執照。
- 資金規劃：對於士林舊廠等大規模開發案，公司仍在評估最佳籌資方案，選項包括現金增資、銀行融資（含聯貸），或引入外部投資者（出資者）。
6. 士紙展望與指引
公司未提供具體的財務預測數據，但明確指出未來的成長動能將來自品牌業務的持續擴張與資產開發案的逐步落實。
- 成長機會：
- 北士科發展帶動士林地區資產價值提升。
- 自有品牌海外市場拓展潛力。
- 旅館業務佈局完整，涵蓋文旅、輕奢至流行風格，可望在觀光復甦中受益。
- 風險與挑戰：
- 都市更新與土地開發案的時程較長，且易受政府審議流程影響，存在不確定性。
- 不動產市場景氣循環可能影響未來開發案的銷售與租賃表現。
7. 士紙 Q&A 重點
- Q：關於士林舊廠開發案的規劃是否有變化？A：整體主軸未變，規劃為四張建照，分別是住宅、旅館、辦公大樓，以及與旁邊的福德宮共同都更。量體分配與比例與先前計畫大致相同。
- Q：NVIDIA 進駐北士科對開發案的影響及預計動工時程？A：科技巨頭進駐對區域發展是加分，也提升了公司對計畫的信心，但整體開發策略（住宅、辦公、旅館三大主軸）不變。時程方面，順利的話，取得建照約需 2-3 年，興建期約 3-4 年。
- Q：為何要設立多家業務重疊的子公司（如都更、開發）？A：此為符合法規及專案執行的架構。以「5 號倉庫」為例，陽光士林是地主，而士林環境淨化擔任「實施者」。這樣的劃分有利於專案推動、法律遵循及後續籌資。
- Q：士林舊廠開發案的資金來源？A：仍在評估中，可能的選項包括自有資金、辦理增資、銀行貸款（含聯貸）或引入第三方出資者。公司目標是永續經營，而非短期獲利了結。
- Q：美容保養品的技術來源？A：技術與配方主要由士紙內部的研發團隊自主研發，後續委託合格的代工廠生產，並經由 SGS 等第三方機構進行安全與功效性檢測。
- Q：大同段合建案的入帳情況？A：已於 2025 年 11 月入帳。此案共分回 8 戶，其中 7 戶已完成銷售交屋，1 戶保留自用出租。
- Q：公司旗下各旅館的市場定位有何不同？A：
- 陽光士林珮柏旅館：定位為文創商旅 (文旅)，非以星級區分。
- 5 號倉庫旅館：定位為「輕奢級」，約 4.5 至 5 星級。
- 福德路 18 號旅館：定位為流行風格旅館，鎖定年輕族群，約 3.5 至 4 星級。
- 士林舊廠旅館：規劃為擁有約 250 間客房的五星級飯店。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
