【個股分析】完銷率近100%！不動產營建股「新美齊」大建案即將完工，未來發展如何？

富果觀點

1. 新美齊專注於不動產開發及物業管理，經營層經驗豐富且股權集中穩定
2. 公司目前六大建案完銷率高、庫存去化優良，預估 2023~2027 年可逐年穩定貢獻營收
3. 隨 2025 年大建案（画世代）完工進帳，將推升新美齊獲利大幅增長
4. 公司積極進行購地計畫，在短期業績逐年進帳，長期擁有持續推案能力，公司未來發展可期

新美齊公司介紹

新美齊（市：2442） 成立於 1986 年，並於 2000 年掛牌上市。公司早期由液晶面板業起家，而後切入車用電子市場，並於 2020 年切割從事車用電子業務與綠能的子公司凱銳光電（櫃：2255） ，開始專注於不動產建設開發與物業管理，轉型成建商，今年也開始導入資訊軟體服務，做 CRM、數位投廣與銷控系統，來進行客戶管理並掌握即時銷售狀況。

公司 2023 上半年營收占比為不動產買賣 95%、物業管理 5%（租賃2.6%、公寓大廈管理 2.4%），營收認列採全部完工法，因此在無建案完工的空窗期營收會有較大波動，例如 2022 年營收便明顯衰退。公司近年亦積極發展物業管理服務（仲介事業、代租代管），雖營收占比仍低（不到 10%），但可在無建案入帳時保有經常性的收入，且毛利率也高於一般建案。

公司建案定位為中高端市場的精品住宅，過往平均成交價格高於周遭建案 10% 左右。而物業管理的主力在雙北地區，主要圍繞著自家建案附近，為中高階客戶做服務，以達成一條龍服務。物業管理內容包括傳統物業、酒店式公寓出租與仲介事業。

Source: 新美齊年報、富果研究部

註：為方便比較，2019、2020年汽車經銷、車用電子營收未列入此表。

Source: 樂居 LEJU、富果研究部

註：上圖為新美齊位於新北市三重區的 The Top 建案，對標地區為鄰近的集美生活圈與二重重劃區左岸周邊行情。

註：通常公司收入認列的時間點應為「商品顯著風險及報酬移轉至買方」、「對已售出的產品不參與控制及管理」等，但營建業屬於較特殊狀況，收入認列方式可分為「全部完工法」與「完工百分比法」，前者是在建案全部完工交屋時才認列收益，亦即需將房子請營造廠蓋好並取得使用執照及將房屋點交給買主後才能認列收入，後者則是收到一定的預收款後即可按比例認列收入。

註：原則上工期在一年以上依規定應採完工比例法，但是有下列情形之一，以致於工程損益無法估計者，得採全部完工法。一、各期應收工程價款無法估計。二、履行合約所須投入成本與期末完工程度均無法估計。三、歸屬於合約之成本無法辨認。

Source: 新美齊官網

新美齊旗下六間子公司分別負責三大營運主軸：不動產、物業管理、資訊服務。不動產建設開發會與建案當地的在地業者共同合資來取得優勢，物業管理則是進行包套的管理服務，除了自家建案後續的社區營運物業，也會對外出租物業管理服務（台北公館東南亞育樂負責秀泰集團的物業管理），最後透過資訊服務軟體來加強對客戶和住戶的服務。

Source: 新美齊法說會、富果研究部

公司經營層具豐富產業經驗，整體股權集中穩定

新美齊現任董事長林傳捷自接任董事自今 10 年期間，大舉進行土地收購與財務投資，包括推出酒店式公寓「新美齊 PARK 259」，除出租給商旅人士外，也將部分保留戶釋出銷售，創下小坪數住宅最高單價紀錄；「新美齊 AIT」作為美國在台協會的官舍大樓，創下美國首度在台購置自有資產的首例；以及收購「東南亞育樂」成功推動老戲院轉型（現為東南亞秀泰影城）。經營層豐富的產業經營及策略野心，公司未來營運發展可期。

Sources: 新美齊年報、富果研究部

股權方面，董事長家族直間接持有約 30% 股權，前十大股東合計持有比例達 46%，目前千張股東持股比例為 58% 左右，自 2023/9 的 51% 逐月增加，整體集中穩定。

Sources: 新美齊年報、富果研究部

Source: 富果研究平台

新美齊旗下建案完銷率高，預期於 2023-2027 年逐年貢獻營收

新美齊目前共有六個建案，主要位於雙北地區（僅一建案位於台中），預計自 2023 年起逐年完工交屋，且平均完銷率為 98%，未來五年將逐年認列營收。觀察公司存貨組成，主要都是興建中的建房用地，在售房地和營建用地都逐年降低，存貨品質和去化都相當優良。且除目前六個建案外，公司帳上還有約 4 億元新台幣（以下同）的餘屋可供銷售。

Source: 新美齊年報、法說會

Source: 新美齊官網、富果研究部

公司自 2019 年後，在建房地佔存貨比例逐年增加，而搭配公司目前在手建案接近 100% 的完銷率，可以驗證上段公司的建案是真正已在建設中，也可預估未來等建案建成後，將可逐漸轉換成營收。

Sources: 新美齊法說會、富果研究部

通常營建業在接案後，會收預售屋總價的 10~20% 做為訂金，並認列到合約負債待建案完工後才轉認列營收。因此我們也可以從合約負債來檢視公司是否真的有接到相對應的建案。

觀察公司資產負債表，可發現自 2021 年底合約負債金額開始大幅增加，代表公司確實已將房子賣出也有收到預收款，預期 2023~2027 年合約負債金額也將隨公司建案完工而逐年認列營收（23Q2 合約負債下降就是因「心居」建案在 2023 年完工轉認列營收）。

Source: 富果

公司於 2023/5 購置不動產及合建案，預估未來可分為進帳逾百億營收

新美齊在 2023/05 決議通過 167.8 億元的購地不動產案以作為營建用地，以土地成本約佔總銷金額 3~4 成來計算，預估此購地計畫在未來建案推行後可達約 420~560 億元總銷。

此外，新美齊在 2023/05 也拿下新北市新店 2,200 坪的土地合建案，將投資 39.6 億元打造成住宅大樓，預期總銷金額可達 150 億元。且以公司目前的推案進度及建案的高完銷率來看，預期能在 2027 年後將陸續推出更多新建案並順利完銷，此購地計畫為新美齊後續估值提升的關鍵動能，在短期業績逐年進帳，長期擁有持續推案能力，公司未來發展可期。

隨 2024、2025 年建案完工進帳，預期 2025 年新美齊獲利將以 YoY+ ***% 成長