【宏盛法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251229

1. 宏盛營運摘要

財務概況：宏盛 (2534) 在 2025Q3 繳出穩健成績，營業收入達 43.86 億元，稅前淨利 8.75 億元，稅後淨利 8.77 億元，每股盈餘 (EPS) 為 1.85 元。整體獲利表現較過去幾年亮眼。
成屋銷售重點：目前市場銷售主力為汐止「宏盛心」及淡水「海洋都心三期」。受央行信用管制影響，「宏盛心」月均去化約 2-3 戶。公司策略轉向資產活化，將「海洋都心三期」由租轉售。
新案斬獲：於 2025 年 12 月中旬成功取得國家住都中心公辦都更案「南京龍江案」，預計 2031Q4 完工，持續擴充雙北核心區土地庫存。
未來展望：2026 年預計有「宏盛淬白」完工交屋挹注營收；「石牌案」預計於 2026Q3 取得使照後啟動銷售。

核心業務：主要分為「營建銷售」與「租賃業務」兩大板塊。營建部分專注於雙北市（北投、中山、內湖、淡水、汐止、新莊）的住宅與商業大樓開發；租賃部分則提供長期穩定現金流。
成屋銷售組合 (截至 2025/11/30)：
- 宏盛心 (汐止)：尚餘 120 戶，可售金額約 25 億元。
- 海洋都心三期 (淡水)：全案可售 373 戶，預計總銷 37 億元。目前出租率約 80%，策略上優先詢問原租客購買意願，2026 年起將擴大對外廣告銷售。
- 宏盛水悅 (淡水)：剩餘 17 戶店面，可售金額 4.2 億元。
- 海上皇宮 (淡水)：尚有 40 戶大坪數產品 (100 坪以上)，可售金額 16.8 億元。因銷售率僅約五成且產品屬性特殊，計畫暫緩銷售，待淡江大橋通車後再視市況推案。
租賃資產：
- 宏盛國際金融中心：位於南京東路三段，目前維持 100% 滿租，每年貢獻穩定租金收益約 3 億元。

2025Q3 財務數據：
- 營業收入：43.86 億元。
- 稅前淨利：8.75 億元。
- 稅後淨利：8.77 億元。
- 每股盈餘 (EPS)：1.85 元。
驅動因素與挑戰：
- 驅動：主要營收來自成屋去化及租賃收入。2025 年 EPS 表現較前兩年優異，主要受惠於建案入帳。
- 挑戰：央行打炒房政策及信用管制措施影響購屋族羣信心，導致「宏盛心」等成屋案去化速度放緩；缺工與疫情餘波仍對部分在建工程進度造成延遲（如石牌案內裝工程）。

市場趨勢與應對：
- 針對央行信用管制，管理層預期 2026Q2 至 Q3 後相關限制可能因銀行水位調節而鬆綁。
- 新青安政策雖開放，但與宏盛主力產品（如宏盛心）客羣重疊度低，直接受惠有限。
產品發展更新：
- 宏盛淬白 (榮星案)：外牆已完工，正進行室內裝修，預計 2026Q2 開始交屋。
- 石牌案：外牆陸續下架中，目標 2026Q3 申請使照，採先建後售策略，總銷預估維持 70 億元。
- 宏盛掬白 (內湖)：目前進行地下工程 (B3)，全案已完銷 (總銷 23 億元)，預計 2027Q4 申請使照。
新開發案動態：
- 淡水水仙段：預計 2026Q1 進行水保工程，2026Q2 正式動工，採「邊建邊售」模式，完工目標 2031Q1。
- 南京龍江案 (公辦都更)：位於華航大樓後方，基地約 1,200 坪，預計 2027Q4 權變計畫核定並動工，2031Q4 完工。

長期發展計畫：
- 持續深耕都更與合建案，如新取得的「南京龍江案」及進行中的「南港玉成案」(預計 2028Q4 核定)。
- 淡水土地庫存持續開發，「淡水新五案」預計 2027Q1 動工，「智二案」預計 2026Q4 取得建照。
銷售策略調整：
- 採取靈活銷售策略，如「海洋都心三期」針對現有租客推廣，並保持資產活化（續租或出售並行）。
- 對於高總價大坪數產品（如海上皇宮），不急於降價求售，而是配合重大交通建設（淡江大橋）時程，以期實現資產最大價值。
風險控管：
- 針對缺工問題，積極趕工內部裝修（如石牌案）。
- 財務面維持高現金流資產（商辦出租），以平衡開發風險。

2026 年營運展望：
- 營收認列：主要來自「宏盛淬白」的完工交屋，以及「宏盛心」、「海洋都心三期」的成屋銷售。
- 銷售重點：上半年持續去化成屋庫存，下半年視「石牌案」完工進度啟動新案銷售。
股利政策：
- 鑑於 2025 年 EPS 表現優於往年，經營團隊將向董事會爭取維持高配發率，目標配息率約為 70% 至 80%。
機會與風險：
- 機會：央行政策若於明年中鬆綁，將有助於成屋銷售回溫。
- 風險：房市政策變動仍是最大不確定因素，需密切觀察銀行放款額度與利率變化。

Q: 請問公司對於 2026 年的營運展望 (Outlook) 為何？
- A: 成屋銷售：明年重心仍放在「宏盛心」與「海洋都心三期」。預期央行管制措施在明年回歸銀行自律管理後，最快 2026Q2 或 Q3 可望鬆綁，屆時將加強推廣。
- 完工交屋：「宏盛淬白 (榮星案)」預計 2026 年 6 月左右陸續完工交屋，工程進度無虞。
- 新案推動：「石牌案」目前持續趕工內裝，預計待完工後（約下半年）才會啟動銷售。
- 在建工程：「淡水水仙段」預計明年 Q1 做水保、Q2 動工，並採邊建邊售模式。
Q: 請問明年的股利分配政策？
- A: 今年 (2025) 的 EPS 表現比去年及前年亮麗。經營團隊會盡力跟董事會爭取，希望配股比例能比照往年，目標維持在 70% 到 80% 的配發率。

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