本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
- 2023 年前三季營運表現: 2023 年前三季合併營收為 117.8 億元，毛利率 28%，稅後淨利率 14%，稅後 EPS 為 2.19 元。公司已於上半年配發 1 元 現金股利，預計 11 月底發放。
- 銷售狀況與市場趨勢: 儘管 2023 年 7 月 1 日起預售屋禁止轉讓，但受通膨及不動產保值需求支撐，市場買氣並未大幅萎縮。公司 2023 年 1 至 10 月累計銷售業績為 208 億元，月平均達 20 億元，表現優於年初預期。市場趨勢方面，第一季價量俱跌，第二季價量俱漲，第三季後則呈現價穩量平的態勢。
- 大巨蛋進度: 遠雄巨蛋 BOT 案於 2023 年 11 月初取得第一階段使用執照，涵蓋巨蛋本體、停車場及防災避難區域。預計 12 月舉辦亞洲棒球錦標賽作為試營運，並於 2024Q1 正式啟用。
- 未來展望: 公司對 2024 年房市持穩定看法，認為在通膨保值需求下，市場表現將優於 2023 年初的悲觀預期。未來將持續深耕七大都會區及都市更新案，並策略性提高北台灣廠辦案比重。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務: 公司的核心業務為台灣的大型建設與土地開發，目前已無中國大陸的投資部位。業務重心擴展至全台七大都會區，並積極參與都市更新案，以應對融資限制並延長開發週期。
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產品組合與區域佈局:
- 建設開發本業: 截至 2023Q3，公司土地庫存案量主要分佈於北部 (44%)、中部 (32%) 及 南部 (24%)。公司的策略目標是將北台灣案量比重提升至 65%，其中包含 30% 的廠辦與商辦項目，以利用其較高的土地價值來減輕營建成本上漲的衝擊。
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BOT 案 (權益法投資):
- 遠雄巨蛋: 公司合計持股 28%，帳面投資金額 78 億元。隨著使照取得，未來遠雄建設的增資需求將降低，資金可轉而投入建設本業。
- 林口三新 Outlet: 公司持股 30%，為穩定的獲利來源，每年 ROE 約 6% 至 8%，獲利全數以現金股利發放。
- 固定收益: 每年約有 2 至 3 億元 的租金收入，為穩定的現金流來源。
3. 財務表現
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2023 年前三季關鍵財務數據:
- 營業收入: 117.8 億元
- 營業毛利: 33.2 億元 (毛利率 28%)
- 營業利益: 21.0 億元 (營益率 18%)
- 合併淨利: 17.1 億元 (淨利率 14%)
- 每股盈餘 (EPS): 2.19 元
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資產負債表重點 (截至 2023Q3):
- 總資產: 966.3 億元
- 存貨: 697.2 億元，佔總資產 72%。其中待售成屋庫存僅剩 18 億元 (主要為「遠雄九五」案)。存貨佔比提升，反映資金從巨蛋增資轉向投入本業開發。
- 金融借款: 約佔總資產三分之一，財務槓桿穩定。
- 合約負債 (客戶預收款): 100 億元，佔總資產 10%，顯示預售狀況良好。
- 總負債比率: 55%，符合公司內部目標。
- 每股淨值: 55.55 元。
- 股利政策: 公司近兩年股利發放率約 70%，且以現金股利為主。因集團控股公司持股超過六成，未來規劃仍以發放現金股利為原則。
4. 市場與產品發展動態
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市場趨勢與成本控制:
- 營建成本方面，雖然原物料價格趨緩，但工資上漲成為新的挑戰，尤其在南部地區較為顯著。此風險也強化了公司將重心佈局於土地價值佔比較高的北台灣之策略。
- 銷售策略上，公司標準營運模式為取得建照後約半年開始預售，並力求在取得使照前完銷住宅案。廠辦與商辦案則因買方多為法人，銷售期通常較長，多在建築封頂後或使照取得後才陸續完銷。
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大巨蛋開發進度:
- 第一階段使照: 已於 2023 年 11 月初取得，為後續營運奠定基礎。
- 第二階段使照: 涵蓋商場 3 至 8 樓，已於 10 月底送件申請，目標 2023 年底前取得。
- 第三階段使照: 包含飯店、辦公室及影城 2 樓以上空間，將於第二階段使照取得後再行送件。
- 營運規劃: 巨蛋本體預計 2024Q1 正式營運。周邊店面預計 2024 年陸續開幕。SOGO 商場因需較長裝修期，將較晚開幕。飯店、辦公室的開幕時程則視第三階段使照取得及後續招商情況而定。
5. 營運策略與未來發展
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長期發展計畫:
- 資金運用優化: 大巨蛋進入營運階段後，遠雄建設無需再為其投入大量增資資金，可將每年保留盈餘更有效地投入於存貨（土地與在建工程），目標將建設本業佔比維持在七成以上。
- 產品差異化: 持續透過旗下研發團隊，引進綠能、智能、性能等建築科技，並使用綠建材，以品牌價值創造市場差異化。
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競爭優勢:
- 公司具備規模經濟、垂直整合（遠雄營造）、成本策略、品牌附加價值及經驗豐富的團隊等五大競爭優勢。
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風險與應對:
- 融資限縮: 透過增加都更案比重應對，因都更案融資條件相對寬鬆。
- 營建成本波動: 策略性提高北台灣，特別是廠辦產品的比重，以土地價值平衡營建成本上漲的風險。
6. 展望與指引
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未來完工入帳案量:
- 2024 年: 預計完工案量總銷 208 億元。其中住宅案大部分已售，廠辦案持續銷售中。
- 2025 年: 預計完工案量總銷 295 億元。
- 2026 年: 預計完工案量總銷 360 億元。
- 2027 年以後: 預計完工案量總銷 971 億元。
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2024 年推案計畫:
- 預計推出 7 個新案，總銷金額約 320 億元，推案重心將放在台中地區。
- 大巨蛋財務影響: 管理層指出，大巨蛋預計於 2024 年開始提列折舊，由於初期僅部分設施營運，租金收入尚無法完全覆蓋龐大的折舊費用，因此預估未來三年可能處於虧損狀態。此虧損將依權益法認列於遠雄建設的業外損益，對建設本業的營收及毛利無直接影響。
7. Q&A 重點
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Q: 請問大巨蛋各項設施的預計開業時間？
A: 巨蛋本體預計 2024Q1 正式營運。周邊店面因裝修較單純，有望在 2024 年陸續開幕。SOGO 承租的商場因需整體裝修，開幕時間會最晚。飯店籌備期較長，辦公室則需待第三階段使照取得後才開始正式簽約招商，因此這兩者時程較不確定。
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Q: 公司目前待售成屋只剩下「遠雄九五」嗎？銷售狀況如何？
A: 是的，目前 18 億元的待售成屋庫存均為「遠雄九五」。該案剩餘戶別為大坪數、高總價產品 (如 183 坪)，去化速度因此較慢，每年銷售戶數有限。
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Q: 大巨蛋租給 SOGO 的合約形式為何？對公司的獲利貢獻預估？
A: 合約細節不便透露。重要的是，大巨蛋自 2024 年起將提列折舊，在所有商業設施全面營運前，收入恐難以覆蓋折舊成本，預期未來三年可能對遠雄建設的業外投資損益產生負貢獻。投資人應將焦點放在公司的建設本業。
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Q: 大巨蛋未來有上市或出售的計畫嗎？
A: 目前沒有具體計畫，但不排除任何可能性。相關決策將由遠雄巨蛋公司的經營團隊決定。
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Q: 2024 年預計完工的 208 億元案量，銷售率大概多少？
A: 銷售率不便透露。但依照營運模式，住宅案大多在取得使照前就已完銷。廠辦案「遠雄擎光」則仍在銷售中，因其客群多為法人，通常在建物完工後買氣較旺。
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Q: 請問大巨蛋第三階段使照的預計取得時程？
A: 第三階段使照需在第二階段取得後才能送件申請。由於第三階段僅涉及地上層，審查流程預期不會像第一階段那麼久。若第二階段能於年底順利取得，第三階段將於明年初送件。
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Q: 2023 年底前是否有機會認列近期取得使照的建案營收？2024 年的入帳排程是否有變？
A: 2023 年 H21 案已於 10 月開始入帳。M62 案於 11 月初才取得使照，年底前僅有少數現金購屋客戶可能來得及完成交屋入帳。2024 年的 6 個建案中，預計上半年可入帳的有「遠雄擎光」、台中「寬域」與「純寓」；下半年則有 H152、DH1 及「遠雄藝舍」等案。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有的公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告之更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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