本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 三發地產營運摘要
- 營運概況：受到政府第七波信用管制及房市政策影響，2025 年上半年營運表現疲弱。2025 年前八個月累計營收為新台幣 0.9 億元。2025Q2 單季營收為新台幣 6,250 萬元，稅後淨損為新台幣 8,778 萬元，每股盈餘 (EPS) 為 -0.27 元。
- 重大發展：位於高雄仁武區的指標性建案「三發首席大院」（澄德段），預計於 2025Q4 完工並展開交屋程序。該案總銷金額約 97 億元，預期將為公司年底及明年初的營收帶來顯著貢獻。
- 未來展望：公司對 2025Q4 房市回溫抱持謹慎樂觀態度，並將憑藉「三發首席大院」的交屋挹注，力求營運轉強。未來將持續強化成本管控、執行多元行銷策略，並密切關注市場動態與政策變化，以確保穩健經營。
2. 三發地產主要業務與產品組合
- 核心業務：公司的主要營業項目為營建收入，專注於住宅及不動產開發。公司強調結合子公司金革音樂的藝文資源，打造「文化音樂廳，永續安心宅」的品牌形象。
- 在建及預售個案：目前主要有三大在建個案，合計總銷金額達 220 億元。
- 三發首席大院 (澄德段)：位於高雄市仁武區，預估總銷 97 億元，預計 2025Q4 完工。
- 副都心一小段 18 地號：位於新北市新莊區，為商辦產品，預估總銷 85 億元，預計 2028Q3 完工。
- 三發 DIAMOND ONE (星鑽段)：位於台南市中西區，預估總銷 38 億元，預計 2029Q3 完工。
- 規劃中個案：未來規劃有三個位於高雄及台南的開發案，預估總銷金額合計 180 億元，為公司長期營運成長奠定基礎。
- 興邦段：位於高雄市前鎮區，預估總銷 60 億元。
- 五塊厝：位於高雄市苓雅區，預估總銷 80 億元。
- 金城段：位於台南市安平區，預估總銷 40 億元。
3. 三發地產財務表現
- 關鍵財務數據 (截至 2025Q2)：
- 營業收入：2025Q2 為新台幣 6,250 萬元，相較去年同期的 10.9 億元大幅減少。2025 年前八月累計營收為 0.9 億元。
- 稅後淨利：2025Q2 稅後淨損為新台幣 8,778 萬元，去年同期為獲利 1.84 億元。
- 每股盈餘 (EPS)：2025Q2 為 -0.27 元，去年同期為 0.57 元。
- 資產負債：截至 2025 年 6 月 30 日，總資產為 178 億元，負債總計 116.6 億元，權益總計 61.4 億元。每股淨值為 18.81 元。
- 財務比率：負債比率上升至 65.5%，主要因「三發首席大院」建案即將完工，投入資金達到高峰。預計在該案交屋後，負債比率將回歸正常水準。
- 營運挑戰：公司財務表現主要受到國內房市政策緊縮的影響，市場買氣降溫，導致銷售速度放緩，上半年營收及獲利均呈現衰退。
- 未來驅動因素：「三發首席大院」預計於 2025Q4 開始交屋，將成為下半年及明年初最主要的營收及獲利來源。
4. 三發地產市場與產品發展動態
- 市場趨勢與挑戰：
- 政策影響：央行第七波信用管制及限貸政策持續影響市場，買方普遍持觀望態度。2025 年 8 月六都建物買賣移轉棟數僅 1.6 萬棟，創下 13 年同期新低。
- 經濟展望：儘管房市疲弱，但主計總處與央行均上修台灣 2025 年經濟成長率預測至 4.45% 及 4.55%，顯示經濟基本面溫和成長，有望為 Q4 房市提供支撐。
- 成本壓力：營建業持續面臨缺工、運輸成本上漲等問題，對成本管控形成挑戰。
- 產品發展與差異化：
- 品牌理念：強調「不只是建築，更是愛的延伸」，將音樂、藝術與永續理念融入建築。
- 品質保證：新建案全面導入第三方查驗機制，如 SGS 建物生產履歷及公設代驗，並已通過 ISO 9001 品質管理認證，以「安心宅」作為核心競爭力。
- 永續實踐：推動 ESG 策略，例如將廢棄水泥回收再製為文創商品，並規劃導入新式工法與建材以減少營建廢棄物。
5. 三發地產營運策略與未來發展
- 短期策略：首要目標是順利完成「三發首席大院」的完工與交屋作業，確保營收順利入帳，並持續銷售其餘屋及其他新成屋。
- 長期規劃：
- 多元化經營：除住宅開發外，也將評估商業不動產及其他綜合性服務的發展機會，以分散經營風險。
- 強化公司治理：持續執行 ISO 9001 認證，並進行 ESG 溫室氣體盤查，提升公司治理評鑑表現與客戶滿意度。
- 社會公益：透過三發教育基金會持續推動藝文教育、生涯探索及圓夢助學計畫，擴大企業社會影響力。
- 永續建築：致力於打造智慧永續建築，導入綠建築設計，並持續編制 ESG 永續報告書，落實企業永續發展。
6. 三發地產展望與指引
- 營收展望：「三發首席大院」建案預計於 2025Q4 完工交屋，將是今年營運的關鍵。公司預期此案將帶來可觀的營收挹注。
- 市場預期：公司期望在國內經濟溫和成長的支撐下，房市有望於 2025Q4 回溫，但仍需密切關注政策走向與市場信心的變化。
- 風險提示：由於「三發首席大院」交屋時程緊湊，部分戶別的營收認列可能遞延至 2026 年初。此外，市場買氣是否如預期回溫，仍存在不確定性。
7. 三發地產 Q&A 重點
- 主要由統一投顧陳小姐提問，公司由執行副總經理蔡文玲回覆。
- Q：請問「首席大院」第四季要交屋，使照已經拿到了嗎？交屋時程會不會很趕？A：目前尚未取得使用執照，預計在 2025Q4 取得。屆時會立即展開保存登記與交屋流程，時程上會比較緊湊，有可能部分戶別會跨到明年初才完成交屋。
- Q：「首席大院」目前的銷售率還是五成左右嗎？A：銷售率維持在約五成，有小幅度的增加或退戶，整體變動不大。上半年受信用管制影響，預售屋銷售也受到衝擊。公司已針對已購客戶進行對保等前置作業，以利後續交屋流程。
- Q：台南的「Diamond One」銷售率還是四成嗎？A：是的，目前銷售率維持在約四成。
- Q：新莊的商辦案（副都心一小段）目前評估狀況如何？有人來洽談嗎？A：此案仍在興建中，公司也還在評估銷售策略（例如整棟或半棟出售）。由於市場狀況尚未明朗，公司不急於做決定，會等待較佳的時機再行動。
- Q：後續的土地庫存有新的推案計畫嗎？A：暫時沒有。目前的重心是銷售在建個案，尤其是總銷近百億的「首席大院」，此案已從預售案轉為成屋銷售案，會優先去化。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
