【昇益法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20250924

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

1. 昇益營運摘要

昇益開發（櫃：5455） 2025 年前兩季因「星都滙 B 區」剩餘戶數、「星都滙 C 區」及「富裕」等建案完工交屋，帶動營收及獲利表現。公司目前營運重心為新竹縣市，但因應土地成本高漲，策略上已轉向積極開發地主合建分售案及都市更新案，以維持成長動能。

2025Q2 累計財務表現:
- 營業收入達 20.26 億元。
- 稅後淨利為 2.37 億元。
- 每股盈餘 (EPS) 為 3.62 元。
- 每股淨值為 21.13 元。
主要發展與策略:
- 策略轉向：由於土地取得不易且價格高漲，公司將重心轉向與地主合作的合建分售案及都市更新案。
- 未來展望：短期目標為穩固新竹市場，長期則規劃導入綠建築與智慧化設計，並逐步將業務範圍擴展至外縣市，目標成為全國性建設公司。

昇益開發為專注於營建本業之上櫃公司，主要業務為住宅大樓之投資興建與銷售。

核心業務:
- 主要市場: 以新竹縣、市地區為發展重心，專注於開發生活機能完善或具發展潛力之個案。
- 產品類型: 主要為住宅大樓開發。
近期業務策略:
- 合建分售與都市更新: 為應對高漲的土地成本，公司積極尋求與地主合作開發，並參與政府推動的都市更新案。目前持續推動中的都更案包含「竹蓮段」、「東明段」及「和平段」。
推案歷程與銷售狀況:
- 已完銷建案:
  - 110 年：「悠活琚」、「星都滙 A、B 區」
  - 111 年：「星都滙 C 區」
- 銷售中建案:
  - 112 年：「星都滙 D 區」、「翡麗琚」
  - 113 年：「御邸」

公司營收認列採全部完工法，因此營收與獲利表現與建案完工交屋時程高度相關。2025 年前兩季的營收主要來自數個建案的完工入帳。

2025 年前兩季主要財務數據 (截至 Q2):
- 營業收入: 2,025,736 仟元
- 營業毛利: 426,239 仟元 (毛利率約 21%)
- 營業損益: 316,185 仟元 (營業利益率約 16%)
- 稅後淨利: 237,478 仟元
- EPS: 3.62 元
資產負債狀況 (截至 2025Q2):
- 資產總額: 3,370,297 仟元
- 負債總額: 1,985,977 仟元 (負債比率約 59%)
- 權益總額: 1,384,320 仟元
- 每股淨值: 21.13 元
財務表現驅動因素:
- 2025Q2 營收來源: 主要來自「星都滙 B 區」剩餘戶數交屋、「星都滙 C 區」及「富裕」完工交屋認列。
- 負債狀況: 公司說明，目前負債主要來自為支應在建工程成本而產生的短期借款，待未來建案陸續完工入帳後，負債比率可望隨之下降。

公司目前有多個建案正在興建中，預計將在未來幾年陸續完工，成為公司營收的主要來源。

主要未完工個案進度:
- 星都滙 D 區 (新竹縣竹東鎮)
  - 規劃戶數: 473 戶
  - 工程進度: 結構體完成
  - 預計完工: 2026 年
- 翡麗琚 (新竹市)
  - 規劃戶數: 76 戶
  - 工程進度: 9 樓頂板完成
  - 預計完工: 2027 年
- 森蘊 (新竹縣竹東鎮)
  - 規劃戶數: 644 戶
  - 工程進度: 地下基礎工程
  - 預計完工: 2027 年
- 御邸 (新竹縣竹北市)
  - 規劃戶數: 193 戶
  - 工程進度: 1 樓頂板完成
  - 預計完工: 2028 年

公司設定了明確的短、中、長期發展計畫，旨在鞏固現有市場地位並尋求長期成長。

短程目標:
- 鞏固新竹市場: 持續深耕新竹縣市，透過積極開發地主合建分售案及都市更新案，穩定推案量。
- 強化產品力: 加強產品規劃能力，設計符合市場需求的建案，提升產品競爭力。
未來願景 (長期計畫):
- 產品面 (綠建築與智慧化): 未來產品將導入減碳原料、優化建築工法及建置智能化設施，並將設計具有節能減碳成效的綠建築作為發展重點。
- 營運面 (全國性擴展): 在穩固新竹市場的基礎上，逐步將業務範圍擴展至外縣市，目標成為全國性的指標建設公司。

公司對未來發展持穩健看法，營運成長動能將來自於在建工程的順利完工與銷售，以及新開發案源的持續推動。

成長動能:
- 未來數年將有「星都滙 D 區」、「翡麗琚」、「森蘊」、「御邸」等大型建案陸續完工，為營收及獲利提供支撐。
- 持續推動的都市更新案與合建分售案，將是未來案源的主要來源。
機會與風險:
- 機會: 新竹地區房市需求穩健，且公司轉向合建與都更策略有助於降低土地開發風險。
- 風險: 營建業採完工認列法，營收易受工程進度及交屋時程影響而出現較大波動。

Q1: 公司截至 2025Q2 負債比率達 60%，是否有增資規劃？
A1: 公司目前的負債主要來自為支應在建工程成本而產生的短期借款。待後續建案完工認列收入後，借款金額將會下降，負債比率也會同步降低。透過償還借款即可降低負債比，因此目前尚無透過增資調整的規劃。
Q2: 2025 年前兩季營收 20.26 億元，EPS 為 3.62 元，與 113 年整年度相比營收下降，原因為何？
A2: 113 年度的營收主要來自「星都滙 A 區」部分交屋及「星都滙 B 區」部分交屋。而 114 年前兩季的營收則來自「星都滙 B 區」剩餘戶數、「星都滙 C 區」及「賦御」完工交屋。因 113 年交屋的量體較大，故 114 年前兩季的營收與去年全年相比有所下降。待年底若有其他建案完工交屋，收入將會逐步增加。
Q3: 公司建案規劃以新竹縣市為主，在土地開發上是否考慮其他區域？未來評估為何？
A3: 公司主要尋求與地主合建開發及參與政府都市更新案，以擴大推案量。在評估開發區域時並未侷限於新竹縣市地區，只要是有良好開發機會的案件，都會納入公司的評估範圍。

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。

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