本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 坤悅營運摘要
坤悅開發 2025 上半年度因「君匯」及「心里程」兩大建案完工交屋，帶動營收及獲利顯著成長。合併營收達 36.75 億元，稅後淨利為 6.7 億元，每股盈餘 (EPS) 達 4.3 元。展望下半年，位於台中市南屯區的「君睿」案預計於 10 月申請使用執照，若進展順利，有機會於年底前開始認列部分營收。公司對中部房市前景維持樂觀看法，認為在「新青安」政策支持下，首購市場需求穩定，但預期房價將持平發展。
2. 坤悅主要業務與產品組合
- 核心業務: 坤悅開發為上櫃公司 (股票代號：5206)，主要從事建築營造業，營運總部設於台中市。公司專注於住宅大樓及店鋪的投資興建與銷售。
- 關係企業: 為確保營建品質與工期掌握，公司 100% 持有 甲級營造廠「坤聯營造股份有限公司」，其目前實收資本額為 4 億元。
- 產品與市場: 推案地點集中於大台中地區，包括南區、南屯區、烏日區、后里區、沙鹿區、太平區、北屯區及東區，並延伸至彰化縣的埔心鄉、員林市及彰化市。產品客群主要鎖定首購族。
3. 坤悅財務表現
- 2025 上半年度關鍵財務數據:
- 營業收入: 3,675,046 千元
- 營業毛利: 1,167,223 千元，毛利率為 31.76%
- 稅後淨利: 670,831 千元，淨利率為 18.25%
- 每股盈餘 (EPS): 4.3 元
- 財務表現驅動因素:
- 營收來源: 主要來自兩大建案完工入帳。台中南區「君匯」案 (總銷 27.9 億) 上半年已交屋 217 戶 (共 222 戶)，認列營收 26.4 億元；彰化埔心「心里程」案 (總銷 11.4 億) 已交屋 104 戶 (共 110 戶)，認列營收 10.3 億元。
- 費用增加: 營業費用較去年同期增加，主因是建案完工交屋，相關遞延佣金轉列為推銷費用；此外，因獲利成長，依章程提列工程獎金與員工酬勞，導致管理費用上升。
- 資產負債變動: 現金及約當現金因交屋收款而大幅增加至 16.6 億元。存貨及短期借款則因建案完工及償還土建融資而減少。
- 股利政策 (113 年度):
- 股東會已通過配發股利合計 1.5 元。
- 現金股利 0.5 元，已於法說會當週週五發放。
- 股票股利 1.0 元，原訂 10 月 2 日發放，但可能因公司變更登記進度而延後，需注意後續公告。
4. 坤悅市場與產品發展動態
公司目前在手建案能見度高，未來幾年營收來源穩定。
- 2025 年完工建案:
- 「心里程」 與 「君匯」 已進入交屋尾聲。
- 「君睿」 (總銷 29.9 億) 預計 10 月申請使照，力拚年底前入帳。
- 2026 年預計完工入帳建案:
- 「坤悅夢想+」: 總銷 16.6 億，銷售率 100%。
- 「坤悅 禮御」: 總銷 18.8 億，銷售率 65%。
- 「坤悅沐光邸」: 總銷 11.7 億，銷售率 12%。
- 2027 年預計完工入帳建案:
- 「坤悅涵仰」: 總銷 29.6 億，銷售率 67%。
- 「坤悅語文心」: 總銷 59 億，銷售率 52%。
- 「坤悅原鄰薈」: 總銷 14 億，銷售率 57%。
- 2028 年預計完工入帳建案:
- 「坤悅·泊岳」: 位於台中 14 期，總銷 37.3 億，因單價與總價較高，目前銷售率約 2%，銷售速度較緩。
- 近期規劃推案:
- 沙鹿興安段: 總銷 19.7 億，已開始銷售。
- 東區旱平段: 總銷 43.9 億，建照已取得，籌備銷售中。
- 彰化三民段: 危老案，總銷 44.5 億，預計 2026 年 2 月取得建照後推案。
5. 坤悅營運策略與未來發展
- 長期發展計畫: 公司持續獵地，目前庫存土地包含南區樹子腳段、沙鹿國昌段、東區東勢子段及北屯東峰段等四塊基地，合計預估總銷金額約 156 億元，為未來營運成長奠定基礎。
- 競爭優勢與定位:
- 產品定位: 主要鎖定首購及自住客群，受惠於政府「新青安」等房貸政策支持。
- 品質控管: 透過 100% 持有的甲級營造廠「坤聯營造」，有效掌握施工品質、進度與成本。
- 品牌信譽: 連續八年獲得「台灣誠信建商」認證，並於 113 年度榮獲「國家優良建商認證標章」，提升品牌價值。
- 企業社會責任: 持續贊助家扶中心等公益活動，並舉辦大型社區營造活動，如邀請住戶至臺中國家歌劇院觀賞兒童劇團表演，凝聚社區向心力。
6. 坤悅展望與指引
- 市場展望: 公司對中部房市前景維持樂觀看法。管理層認為，在「新青安」政策的帶動下，首購市場需求穩健，有助於公司旗下建案的銷售。
- 營運指引:
- 房價與成交量: 預期未來房價將趨於穩定、持平，不會再大幅上漲，而成交量則可望維持平穩。
- 營收能見度: 憑藉目前在建及已售出的預售案，公司未來三至四年的營運及營收來源相當明確。
7. 坤悅 Q&A 重點
- 來自投資人黃先生的提問:
- Q1: 台中「君睿」案已拆架，請問使照申請進度？今年是否有機會入帳？A: 預計 10 月初送件申請使用執照，若審查順利，可望於 11 月取得。公司會努力看看，有機會在年底前完成第一批交屋並認列部分營收。
- Q2: 年初規劃發行公司債，請問目前進度如何？A: 因受央行不動產貸款政策影響，目前仍在與銀行洽談額度，尚在進行中。若有明確消息，將依規定於公開資訊觀測站公告。
- Q3: 彰化三民段建照尚未核准，推案時間是否會延後？A: 是的。此案為危老重建案，申請程序較長，預計 2026 年 2 月左右才能取得建照，因此推案時間將會向後挪移。
- 來自線上投資人的提問:
- Q4: 明年預計完工的「夢想家」、「禮御」及「沐光邸」三案，申請使照的進度規劃？A:
- 「夢想家」: 預計在 2026 年農曆年前 (約 2 月) 送件。
- 「禮御」: 預計在 2026 年 1 月左右送件。
- 「沐光邸」: 目前結構體已蓋到四樓 (共七層)，公司內部推估力拚在今年 12 月拆架，並趕在 2026 年 1 月送件。
- Q5: 「沐光邸」與「沐光墅」兩案的土地成本是多少？A: 「沐光邸」的土地成本為 1 億 8,392 萬元；「沐光墅」的土地成本為 1,775 萬元。
- Q6: 各個預售建案目前的銷售率是多少？A: 最新的銷售率數據已列於本次法說會的簡報中，請參閱簡報內容。
- Q7: 公司對中部地區房市前景的看法？A: 公司看法樂觀。行政院剛鬆綁「新青安」政策，而我們的客群以首購為主，將直接受惠。我們認為價格應該不會再往上走，而成交量則會維持持平。
- Q4: 明年預計完工的「夢想家」、「禮御」及「沐光邸」三案，申請使照的進度規劃？A:
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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