本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。
1. 坤悅營運摘要
- 2024 上半年度營運表現:
- 營收為 10 億 628 萬元，主要來自東市區「欣悅」建案完工交屋認列 138 戶，貢獻約 9 億 6,000 萬元收入。另有「心富郁」餘屋銷售收入約 1,800 萬元及出售未使用容積移轉用地收入約 2,400 萬元。
- 營業費用增加，主因「欣悅」建案相關遞延合約成本轉列推銷費用，以及新推案「坤悅語文心」、「坤悅原鄰薈」之接待中心、樣品屋及廣告支出。
- 稅後淨利為 6,737 萬元。
- 每股盈餘 (EPS) 為 0.43 元。
- 上半年毛利率及淨利率偏低，主因認列的「欣悅」建案單價較低（約 20-22 萬元/坪）。未來建案已反映成本波動，毛利率預計回升。
- 2024 全年度展望:
- 「欣悅」建案總銷 10.8 億元（部分已於上半年認列）。
- 「領秀」建案已於下半年認列完畢，總銷 13.4 億元。
- 2024 年預計總認列營收約 24.2 億元。
- 原訂 2024Q4 認列的「心里程」建案將遞延至 2025Q1 認列。
- 未來年度建案認列計畫:
- 2025 年 (民國 114 年)：預計認列「心里程」（總銷 10.9 億元，已售 99%）、「君匯」（總銷 27.9 億元，已完銷）、「君睿」（總銷 29.4 億元，已售 63%）。
- 2026 年 (民國 115 年)：預計認列「夢想+」（已完銷）、「禮御」（已售逾 60%）及「沐光邸」（總銷 11 億元）。
- 2027 年 (民國 116 年)：預計認列「涵仰」（已售 59%）、「語文心」（已售 46%）、「原鄰薈」（已售 49%）。
- 2028 年 (民國 117 年)：預計認列臺中市 14 期北屯區新案（總銷 32 億元）。
- 其他重要發展:
- 公司持續購入土地，包括 2024 上半年購入臺中市沙鹿區國昌段及東區東勢子段土地。
- 截至目前，公司尚有約 227 億元的庫存土地可供未來推案。
- 公司連續第八年榮獲臺灣誠信建商認證。
- 股利政策：2023 年度 (民國 112 年) 發放現金股利每股 1.3 元，已於 2024 年 8 月 30 日發放完畢。未來將持續以現金股利為主，目標配發當年度獲利的一半以上。
2. 坤悅主要業務與產品組合
- 核心業務:
- 公司主要從事建築營造業，專注於住宅大樓的投資興建與銷售。
- 營運總部位於臺中市，並已將業務拓展至彰化地區。
- 公司透過百分之百轉投資的坤聯營造股份有限公司（甲級營造廠，資本額 3 億元）來控制營建品質與工期。
- 近期變革與策略:
- 公司積極參與都市更新及危老重建案件，此類案件在金融機構的限貸令下較具優勢。
- 持續購地擴充案源，除了深耕臺中、彰化外，亦積極評估往竹南、竹東等地區發展的機會。
- 銷售策略以自住客為主要目標客群，客戶自備款要求約 20% 至 30%，有助於篩選客戶品質並降低退訂風險。
- 產品組合:
- 主要為住宅大樓產品。
- 新推案如臺中市 14 期北屯區建案（總銷 32 億元）及「沐光邸」建案（總銷 11 億元）。
- 位於東風段的新購土地，規劃興建以兩房為主的住宅大樓，瞄準周邊上班族群。
3. 坤悅財務表現
- 關鍵財務數據 (2024 上半年度):
- 營業收入：1,006,279 千元
- 營業毛利：因「欣悅」建案單價較低，毛利率偏低。
- 營業費用：因新案「坤悅語文心」、「坤悅原鄰薈」的廣宣費用及「欣悅」案遞延成本轉列而增加。
- 稅後淨利：67,371 千元
- 每股盈餘 (EPS)：0.43 元
- 資產負債狀況 (截至 2024 年 6 月 30 日，與 2023 年底比較):
- 存貨增加: 主要因上半年購入臺中市沙鹿區國昌段、東區東勢子段土地，以及支付去年購入之彰化三民段、臺中沙鹿區新案段土地款，加上各在建個案持續投入。
- 流動資產增加: 主要因各建案持續銷售，客戶繳款存入信託專戶致其他金融資產增加，以及預售建案銷售良好，取得合約成本持續增加。
- 短期借款增加: 主要因新購土地的土地融資及在建個案依進度動撥的建築融資增加。
- 流動負債增加: 主要因各預售建案銷售情況良好，依工程進度向客戶收款，致合約負債持續增加。
- 權益總額減少: 主要因股東會通過提列 2023 年度應付現金股利。
- 驅動因素與挑戰:
- 營收驅動: 「欣悅」建案於上半年完工交屋為主要營收來源。
- 獲利挑戰: 上半年認列的「欣悅」建案因產品定位及售價較低，影響整體毛利率及淨利率表現。發言人表示此影響已過，後續建案毛利率將回升至約 20% 以上的正常水準。
- 成本控管: 未來建案已將原物料上漲因素反應於售價。
- 股利政策:
- 2023 年度 (民國 112 年) 股東會通過配發每股現金股利 1.3 元，已於 2024 年 8 月 30 日發放完畢。
- 未來股利政策將以現金股利為主，並承諾將當年度獲利的一半以上分配給股東。
4. 坤悅市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會:
- 限貸令影響: 短期內可能造成來客數減少，但長期市場可望回歸正常。對中小型建商而言，資金壓力增加，有利於體質較佳的中大型建商取得市區優良地段。
- 自住市場: 公司銷售策略鎖定自住客，此類客戶購房意願堅定，受市場波動影響較小。
- 都更與危老: 公司積極投入都更及危老案件，此類案件在融資方面較不受限貸令影響，有助於降低公司資金壓力。
- 重點產品與開發:
- 已完工認列 (2024 年):
- 「欣悅」 (東市區): 總銷 10.8 億元。
- 「領秀」: 總銷 13.4 億元 (下半年認列完畢)。
- 未來完工建案 (依預計認列年度):
- 2025 年: 「心里程」(總銷 10.9 億，銷售率 99%)、「君匯」(總銷 27.9 億，已完銷)、「君睿」(總銷 29.4 億，銷售率 63%)。
- 2026 年: 「夢想+」(已完銷)、「禮御」(銷售率 61%)、「沐光邸」(總銷 11 億)。
- 2027 年: 「涵仰」(銷售率 59%)、「語文心」(銷售率 46%)、「原鄰薈」(銷售率 49%)。
- 新推案:
- 2024 下半年: 臺中市 14 期北屯區案，總銷 32 億元，預計 2028 年 (民國 117 年) 完工認列。
- 土地庫存: 截至目前，預計可推案量約 227 億元。
- 東風段土地: 2024 年 7 月購入，規劃興建以兩房產品為主的大樓，將參考鄰近國泰建設的推案價格進行評估。
- 已完工認列 (2024 年):
- 營建品質:
- 透過 100% 持股的甲級營造廠坤聯營造，確保工程品質與進度。
5. 坤悅營運策略與未來發展
- 長期計畫:
- 深耕區域並拓展: 持續深耕臺中市場，並拓展至彰化，同時積極評估竹南、竹東等新竹地區的發展潛力。
- 產品定位: 推出符合市場需求的產品，主力客群為自住型買方。
- 都更與危老: 持續以符合都更及危老條件的建案為開發方向，以降低自有資金支出比例，提升資金水位。
- 財務穩健: 維持健康的財務結構，確保公司穩健經營。
- 競爭優勢:
- 品牌信譽: 連續八年榮獲「臺灣誠信建商」認證。
- 客戶品質: 鎖定自住客，並要求較高的自備款比例 (2-3 成)，降低客戶因貸款問題退訂的風險。
- 營建整合: 自有甲級營造廠，有利於成本、品質及工期控制。
- 市場應變: 針對限貸令等政策，透過聚焦都更危老案及穩健的財務操作來因應。
- 風險與應對:
- 營建成本上漲: 已將成本波動反應於後續建案售價，預期毛利率將回升。
- 市場政策風險 (如限貸令):
- 公司方面：透過發展都更危老案減緩衝擊。
- 市場方面：短期影響來客數，但預期市場將回歸理性，且有助於淘汰體質較弱的競爭者。
6. 坤悅展望與指引
- 營收展望:
- 2024 年: 全年預計認列「欣悅」及「領秀」兩案，總營收約 24.2 億元。2024Q4 無新案認列。
- 2025 年: 預計認列「心里程」、「君匯」、「君睿」三案，合計總銷金額約 68.2 億元 (含稅)。
- 2026 年後: 陸續有「夢想+」、「禮御」、「沐光邸」、「涵仰」、「語文心」、「原鄰薈」及 14 期新案等挹注營收。
- 毛利率展望:
- 上半年因「欣悅」案毛利率偏低，但此影響已過。
- 未來新推案及待認列建案的毛利率預計將回到公司正常水準，約 20% 以上。
- 購地策略:
- 持續在臺中、彰化尋找合適土地。
- 未來考慮向新竹地區（竹南、竹東）拓展。
- 主要機會:
- 自住市場需求穩定。
- 都更及危老政策帶來的開發機會。
- 市場在政策調整後，中大型建商的競爭優勢可能提升。
- 潛在風險:
- 營建成本持續波動。
- 不動產市場受政策及總體經濟影響。
7. Q&A 重點
- Q1: 公司目前資金水位大約多少？A: (董事長 陳丕岳) 目前公司資金水位大約是 20% 幾。過去疫情影響下可能會降低，但已不可能回到早期三四十%的水準。目前中部建商大概都維持在 20% 幾的水平。
- Q2: 上半年獲利率偏低，是否受到疫情、原物料攀升所影響？影響程度是否在上半年看到最嚴重的狀況？A: (發言人兼財快主管 賴志龍) 上半年毛利率、淨利率偏低，主要是因為只認列「欣悅」一個案子，該案位於東市區，產品單價偏低（約 20-22 萬元/坪）。此案之後的所有案子，皆已將疫情期間的物價波動指數加到成本考量並反應在售價上。因此，影響最嚴重的狀況已經過去，後續認列的案子毛利率將回復到應有的正常水準。
- Q3: 您提到毛利率跟淨利率回復到正常水準，那大概正常水準會是多少？A: (發言人兼財快主管 賴志龍) 公司取得建案因地段和產品不同，毛利率會有所差異。一般在中部，建設公司的毛利大概會抓在 20% 幾左右。疫情期間可能稍低，但已不可能回到更早前三四十%的水平。目前公司預期維持在 20% 幾的毛利率水準。
- Q4: 新建案土地的取得成本以及毛利率區間大概落在哪裡？A: (發言人兼財快主管 賴志龍) 土地取得成本受區段影響非常大，市區與郊區土地成本差異顯著。公司又以都更危老為導向，每個案子條件特殊，成本無法一概而論。毛利率方面，一般產品預估約 20% 至 30% 之間，但實際會依產品規劃而有所變化。
- Q5: 請問目前客戶因為無法貸款而退訂的情況多嗎？A: (董事長 陳丕岳) 目前公司沒有發生此狀況。公司客戶以自住客為主，他們在購房前多半已規劃好資金，包括頭期款及貸款。
(發言人兼財快主管 賴志龍 補充) 公司銷售政策要求客戶自有資金比例提升至 20% 至 30%，客戶品質經過篩選，因此因無法貸款而退訂的情況較少。
- Q6: 2025 年到 2026 年預計完工的案子，取得使用執照的時間大概是落在哪個季度？A: (董事長 陳丕岳) 目標是控制在當年度第三季之前取得使用執照，以便進行認列。
(發言人兼財快主管 賴志龍 補充) 「心里程」和「君匯」預計在 2025 上半年度完成交屋（目前正在取得使照）。「君睿」預計在 2025 下半年。之後的「夢想+」和「禮御」也預計在 2026 下半年。
- Q7: (聊天室問題，由協理代為提問) 2025 年度可以認多少營收？毛利率跟淨利率大概多少？A: (發言人兼財快主管 賴志龍) 2025 年預計認列「心里程」(總銷約 10.9 億元，含稅)、「君匯」(總銷約 27.9 億元，含稅)、「君睿」(總銷約 29.4 億元，含稅)。實際毛利率與淨利率需待實際結算後才能明確。
- Q8: (Canon Capital 詢問) 所以今年第四季沒有新案可以認列了嗎？A: (董事長 陳丕岳) 目前確定 2024Q4 來不及認列新案。「領秀」案是今年最後認列的建案。「心里程」已延至明年 (2025) Q1 認列。
- Q9: 請問如何因應營建成本（造價）上漲？近期是否受到限貸令影響？A: (董事長 陳丕岳)
造價問題: （此處董事長未直接回答，由後續毛利率討論間接回應，即已反映在售價）
限貸令影響: (由協理接續回答)
A: (發言人兼財快主管 賴志龍)
公司方面: 公司土建融資多為都更危老案，較不受限貸令規範，資金成本壓力相對較小。未來仍將以此類案件為主，降低自有資金支出，提高資金水位。
客戶方面: 短期來客數可能減少，但公司以自住客為主，長期市場可望回歸正常。公司會推出符合市場需求的產品，穩健經營。
(董事長 陳丕岳 補充) 限貸令對小型建商影響較大，其發展空間受限，籌資管道不如上市櫃或大型建商，可能萎縮或轉往郊區發展。市區較好地段將更集中於中大型建商。
- Q10: (聊天室問題) 公司在 7 月份購入東風段土地，此個案的想法為何？未來推案價格跟利潤公司如何評估？A: (董事長 陳丕岳) 東風段土地確定會蓋大樓，目前規劃以兩房產品為主，因基地面積約 500 多坪，預計開挖至地下六層，樓高 20 幾層。該區域兩房產品對周邊上班族而言應相當熱銷。推案價格將參考鄰近國泰建設的價格（坤悅取得成本每坪多國泰 10 萬元）再行評估，目前土地剛取得，尚在規劃。
- Q11: 公司未來幾年陸續有建案完工入帳，股利政策是否會採用高現金配息政策？A: (董事長 陳丕岳) 將延續先前在股東會上對股東的承諾，盡量以現金股利為主，且當年度獲利將配發超過一半。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有的公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告之更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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