本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 欣陸營運摘要
欣陸投控 2025 年前三季合併營收為 221.19 億元，營業淨利 7.65 億元，稅後淨利 7.54 億元。與去年同期相比，營收及淨利均呈現下滑，主要原因為高毛利的不動產開發事業建案交屋時間點集中在年底，導致前三季營收佔比較低。
- 財務表現：前三季毛利率為 11%，較去年同期減少 1.5 個百分點，主因是產品組合中不動產開發事業佔比下降。
- 事業體發展：
- 營建工程事業：受惠於民間建築專案成長，營收年增達雙位數。
- 環境工程事業：營收創同期新高，淨利年增率超過 20%，表現穩健。
- 不動產開發事業：前三季因無新案完工交屋而呈現虧損，但預計第四季將有兩大建案「鐫萃」及「豐蒔」開始交屋，全年房地產銷售收入預期將高於去年。
- 未來展望：公司預期 2025Q4 營運將因不動產開發事業的營收集中認列而顯著提升。環境工程事業成功跨足民間企業水處理市場，為長期成長增添新動能。
2. 欣陸主要業務與產品組合
欣陸投控旗下三大核心事業體分別為大陸工程（營建工程）、大陸建設（不動產開發）及欣達環工（環境工程與水資源處理）。
- 不動產開發事業（大陸建設）：
- 業務進展：臺北市南港區住宅案「衡岄」已於九月正式推案，大陸建設可分回總銷金額約 60 餘億元。新北市板橋區「端芃」建案已完銷，預計於 2028 年認列營收。
- 營運概況：2025 年前三季營收為 14 億元，較去年同期下滑，主因是完工交屋時程差異。預計臺北市「鐫萃」與臺中市「豐蒔」兩大建案將於 2025Q4 陸續交屋，挹注營收。
- 營建工程事業（大陸工程）：
- 業務存量：截至 2025Q3，在手合約存量因營收認列而較前一季減少 47 億元。
- 營運概況：前三季營收因民間建築專案成長而增加 19 億元。近期完成 13 億元 增資，以充實資本金，支持未來承接更多公共工程標案。
- 環境工程事業（欣達環工）：
- 重大突破：取得首個以民間企業為業主的水處理專案，為新竹科學園區廠商處理工業放流水並提升為再生水。此案象徵欣達環工成功從政府標案跨足私人企業市場，開拓新的成長曲線。
- 業務存量：受惠於新專案挹注，營收存量較前一季大幅增加 270 億元。
- 營運概況：前三季營收創同期新高，淨利年增超過 20%。「橋頭」與「誠曦」兩大專案預計於明年進入營運期，將提供穩定的營運收入。
3. 欣陸財務表現
- 關鍵財務數據（2025 前三季）：
- 合併營收：221.19 億元，較去年同期下滑。
- 毛利率：11%，較去年同期減少 1.5 個百分點，主要受產品組合變化影響。
- 營業淨利：7.65 億元。
- 稅後淨利：7.54 億元，較去年同期減少，主因是新完工建案營收尚未認列。
- 銷售費用：減少 1.36 億元，主要來自不動產開發事業。
- 管理費用：增加 8,800 萬元，因營建及環工事業規模擴大。
- 資產負債表重點（截至 2025Q3）：
- 存貨：376 億元，較年初增加約 40 億元，主要為不動產開發事業持續投入建案興建。
- 無形資產：增加 23 億元，主要為環工事業的特許權專案資產。
- 資產總額：962 億元。
- 各事業體獲利分析（2025 前三季）：
- 環境工程事業：新建工程與營運收入同步增長，獲利水準穩定，淨利年增率超過 20%。
- 營建工程事業：淨利下滑，主因去年同期有海外投資處分利益，且今年增加約 3,200 萬元 的匯兌損失。
- 不動產開發事業：因建案集中於年底交屋，前三季呈報虧損，主要反映未來建案的開發、管理及銷售費用。
4. 欣陸市場與產品發展動態
- 不動產開發市場：
- 新推案：臺北市南港區「衡岄」已於 2025Q3 推出。預計今年底前將再推出臺北市大安區 SOGO 後方及臺中市南屯區 13 期住宅專案。
- 時程調整：原訂今年推出的新竹竹北專案，因建照取得延遲，將延至明年推出。
- 交屋時程：2025 年交屋主力為「鐫萃」與「豐蒔」。原訂今年交屋的「端美」案則因執照取得延遲，將延至 2026 年交屋。
- 水資源處理市場：
- 政策驅動：政府《再生水資源發展條例》要求每日用水量達兩萬噸以上的開發單位，需使用至少 50% 的系統再生水，為欣達環工創造了龐大的市場機會。
- 策略合作：欣達環工成功取得首個私人企業水處理專案，象徵其商業模式從公部門拓展至私部門，為重要的里程碑。此專案將收集新竹科學園區的工業放流水，處理後供應給業主使用。
5. 欣陸營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 不動產開發事業：維持穩健的推案節奏，並依市場狀況及行政程序彈性調整時程。持續開發住宅與商業不動產，以平衡產品組合。
- 營建工程事業：透過增資強化資本結構，提升承攬大型公共工程的競爭力，維持業務穩定增長。
- 環境工程事業：在穩固政府專案的基礎上，積極拓展私人企業水處理市場，利用政策紅利擴大市佔率，成為公司未來重要的成長引擎。
- 競爭優勢：
- 多元化業務：三大事業體涵蓋不同景氣循環，有助於分散風險，維持集團整體營運的穩定性。
- 專業技術與經驗：在營建、不動產及水處理領域均擁有深厚的技術實力與豐富的專案執行經驗。
6. 欣陸展望與指引
- 短期展望（2025Q4）：
- 不動產開發事業將迎來營收認列高峰，臺北市「鐫萃」與臺中市「豐蒔」兩大案將開始交屋，預計 2025 年全年的房地產銷售收入將高於 2024 年的 39 億元。
- 中長期展望：
- 不動產開發：未來數年（2026-2028）將有多個已完銷或高銷售率的建案陸續完工認列，包括「端美」、「端秀」、「恆沐」及「端芃」等，營收能見度高。
- 環境工程：隨著「橋頭」與「誠曦」專案於明年轉入營運期，加上新竹科學園區專案預計於 2029 年開始貢獻營收，將為集團帶來長期穩定的現金流與獲利。
7. 欣陸 Q&A 重點
- Q: 欣達環工的私人業主專案何時開始認列營收？
A: 此專案與公部門的模式不同，預計將從 2029 年左右開始處理水資源並認列水費營收。
- Q: 大陸工程近期完成 13 億元增資的目的為何？
A: 主要目的是為了充實大陸工程的資本金。由於持續取得新的工程標案，增資有助於其在未來取得更多目標標案。
- Q: 關於大陸建設處分林口土地的利益認列情況？
A: 該筆土地已於 2025Q3 完成所有處分程序，相關的處分利益也已全數認列完畢。
- Q: 大陸建設在大直的商辦大樓未來的規劃是出租或出售？
A: 目前公司仍在進行最終評估，並與不同單位洽談中。若有明確決定，將會對外說明。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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