本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 聯上開發營運摘要
聯上開發 (市：2537) 於 2025 年 10 月 23 日舉行法人說明會，說明公司營運成果與未來展望。2025 上半年度營收主要來自「聯上拾玉」部分交屋及「聯上天母」成屋銷售。公司未來五年 (2025-2029) 營收認列來源清晰，預期每年皆有建案完工入帳，而主要的營收高峰預計將落在 2028 年至 2029 年。
- 財務表現: 2025 上半年度合併營收為 4.33 億元，稅後淨利 4,594 萬元，每股盈餘 (EPS) 為 0.15 元。
- 建案進度:
- 「聯上大喜」 (總銷 18.5 億元) 已於 2025 年 9 月取得使用執照，預計 2025 年底 開始交屋。
- 「聯上智科」 (總銷 90 億元) 位於北投士林科技園區，已於 2025Q4 開始預售，市場反應熱烈。
- 策略發展:
- 公司成功取得桃園市公辦都更案最優申請人資格，預計分回總銷金額約 52 億元，為長期營運增添動能。
- 持續透過合建、都更危老及自地自建等多元方式擴充案源，重點佈局雙北、桃園及南台灣高雄、台南等地區。
2. 聯上開發主要業務與產品組合
聯上開發核心業務為不動產開發，產品組合涵蓋住宅、商辦大樓及廠辦，推案地點遍及全台主要都會區。
- 成屋銷售: 目前有「聯上世界」、「聯上聯」的店面及「聯上天母」的住宅產品持續銷售，預計可售金額約 10.8 億元。
- 在線預售案:
- 聯上大喜 (新北三重): 銷售率 92%，預計 2025 年底開始認列。
- 聯上光域 (桃園中壢): 銷售率 91%，預計 2027 年完工。
- 聯上琚川 (新北三重): 銷售率 86%，預計 2029 年完工。
- 聯上雲朗 (新北新店): 銷售率 80%，預計 2029 年完工。
- 未來推案:
- 聯上智科 (台北北投): 位於北投士林科技園區，規劃為辦公大樓，總銷 90 億元，預計 2028 年完工。
- 新洲美 77 地號案 (台北北投): 同樣位於北士科，為住宅大樓，公司預計分回總銷 7.8 億元，預計 2028 年完工。
- 施工中及規劃中個案:
- 高雄林德官案: 住宅大樓，總銷 40 億元，預計 2029 年完工。
- 台電仁愛路案 (台北中正): 與台電合作之合建案，採「以地易地」模式，預計 2026 年完工。
- 高雄鳳山案 及 台南科工案: 目前皆在規劃及建照審查階段。
3. 聯上開發財務表現
- 2025 上半年度關鍵財務數據:
- 營業收入: 4.33 億元，主要來自「聯上拾玉」預售案交屋及「聯上天母」成屋銷售。
- 營業毛利: 1.61 億元，毛利率為 37%。
- 營業淨利: 1.00 億元，營業利益率為 23%。
- 稅後淨利: 4,594 萬元。
- 每股盈餘 (EPS): 0.15 元。
- 資產負債狀況 (截至 2025/06/30):
- 存貨分析:
- 待售房地金額因「聯上天母」持續銷售而下降。
- 在建房地金額因「聯上大喜」、「聯上雲朗」及「聯上光域」等個案持續施工而增加。
- 合約負債: 因下半年度未有新預售個案推出，金額較去年同期微幅增加。
- 存貨分析:
4. 聯上開發市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會:
- 公司重點佈局的北投士林科技園區因科技大廠進駐議題而備受市場關注，區域發展潛力高。公司在此區推出的商辦案「聯上智科」及住宅案「新洲美 77 地號案」將直接受惠。
- 透過參與公辦都更，如「桃園車站新民立體停車場案」，掌握交通樞紐及成熟商圈的開發機會，確保長期穩定的案源。
- 重點產品進展:
- 聯上智科: 作為北士科核心區的指標商辦案，目前已在潛銷階段，市場詢問度非常熱絡。
- 五股御史段廠辦案: 採合建模式，基地面積達 3,176 坪，規劃興建兩棟廠辦，公司可分回一棟進行銷售，切入工業地產市場。
- 合作夥伴關係:
- 台電仁愛路案: 與台灣電力公司採「主導合建」模式，公司為台電興建辦公大樓，並換取鄰近土地自行開發，展現與公營事業合作的能力。
- 台南科工案: 與海悅廣告共同投資，結合雙方在開發與銷售上的優勢。
5. 聯上開發營運策略與未來發展
- 長期發展計畫:
- 穩定推案節奏: 規劃未來五年 (2025-2029) 每年均有建案完工交屋，確保營收來源穩定。
- 多元化土地開發: 積極透過都市更新、危老重建、合建分售及參與公辦標案等多種管道取得土地，降低單一購地模式的風險。
- 重點區域深耕: 集中資源於具備產業、交通及人口紅利的重點區域，如雙北都會區、桃園航空城周邊及南台灣科技廊帶。
- 競爭優勢:
- 豐沛的在手案量: 目前在建及規劃中個案總銷金額龐大，未來營收能見度高。
- 成功的公辦案經驗: 取得桃園公辦都更案資格，證明公司在大型專案的規劃與執行能力，有助於未來爭取更多類似標案。
6. 聯上開發展望與指引
公司已為未來五年規劃了清晰的完工認列藍圖，營運成長動能明確。
- 營收認列時程:
- 2025 年: 主要由「聯上大喜」年底交屋貢獻。
- 2026 年: 預期有「聯上光域」貢獻營收 (此案原訂 2027 年，若進度提前可能於 2026 年底交屋)。
- 2027 年: 「聯上光域」為主要認列個案。
- 2028 年: 「聯上智科」及「新洲美 77 地號案」完工。
- 2029 年: 「聯上雲朗」、「聯上琚川」及「高雄林德官案」等多個建案完工，預期將迎來營收高峰。
- 成長機會與風險:
- 機會: 北士科園區發展紅利、桃園公辦都更案的長期價值。
- 風險: 簡報中提及，公司對未來的展望受外部環境的未知風險及不確定性影響，實際結果可能與預期略有不同。
7. 聯上開發 Q&A 重點
- Q: 「台電仁愛路案」明年完工後，營收如何認列？換回的土地僅一百多坪，後續規劃為何？
A: 此案為「以地易地」的合建案，非營造工程收入，因此明年不會有一次性的營收認列。公司為台電興建大樓，台電則交付 145.5 坪土地作為交換。公司已在該土地旁購入鄰地，目前正在進行整合，未來規劃朝都更或危老方向開發。
- Q: 今年購入的「五股御史段」土地，產品規劃為何？
A: 此案為合建案，位於工業區，產品為廠辦。預計興建兩棟大樓，原地主分回一棟，公司分回一棟對外銷售。
- Q: 北士科的「聯上智科」是否已開始銷售？市場反應如何？
A: 目前正在進行案前準備及潛銷作業。因地點鄰近近期熱門的科技廠議題，市場詢問度非常熱烈。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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