本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 宏普營運摘要
宏普建設 2024 年主要營收來源為「新店中央公園二期」與青埔「時代苑」兩大建案。其中，「時代苑」已於 2024Q2 開始交屋，「中央公園二期」預計於 2024Q4 啟動交屋程序。然而，由於銀行端授信趨於嚴格，部分客戶貸款審核面臨挑戰，可能導致部分營收遞延至 2025 年認列。
公司目前在建工程的業績能見度已延伸至 2031 年，財務狀況穩健。面對當前市場環境及政策方向，公司採取審慎策略，暫緩推出土地庫存中的新建案，並致力於降低公司整體負債，以應對持續上升的營建成本壓力。
- 主要營收貢獻:
- 時代苑: 2024Q2 開始交屋。
- 新店中央公園二期: 預計 2024Q4 開始交屋。
- 未來展望:
- 在建個案已確保未來數年營收來源，能見度至 2031 年。
- 因應市場不確定性，將暫緩推出包含台南永康案在內的三塊庫存土地。
- 營運重點將放在控制成本與降低財務槓桿。
2. 宏普主要業務與產品組合
宏普建設核心業務為住宅及商辦大樓的投資興建與銷售。除了推案銷售，公司亦持有收益型不動產，提供穩定的租金收入。
- 收益型不動產:
- 三井花園大飯店 (忠孝東路): 持續出租經營。
- 宏普世貿辦公大樓 (德行西路): 共 20 戶，其中 7 戶出租中，13 戶已出售。
- 興建中建案:
- 目前所有興建中建案皆於預售階段完銷，為公司未來營運奠定穩固基礎。
- 內湖舊宗段廠辦: 已取得使照，預計 2026 年 完成交屋。
- 北投陽明案: 預計 2027 年 開始交屋。
- 青埔時晴苑: 預計 2028-2029 年 交屋。
- 新店中央公園三期: 預計 2029-2030 年 交屋。
- 青埔序時代: 預計 2030-2031 年 交屋。
- 土地庫存:
- 公司目前持有三塊待開發土地，分別位於大直金泰段、桃園青芝段及台南永康平道段。
- 因應政府政策及市場氛圍，公司表示將等待適當時機再行規劃推出，目前無明確時程表。
3. 宏普財務表現
根據法說會簡報，截至 2024 年上半年，公司財務狀況穩健，每股淨值維持在 35.35 元。公司正致力於改善財務結構，透過建案完工後償還土建融貸款，逐步降低負債比率。
- 關鍵財務數據 (截至 2024 年上半年):
- 營業收入: 24.49 億元
- 營業毛利: 5.56 億元
- 稅後淨利: 2.04 億元
- 每股盈餘 (EPS): 0.61 元
- 每股淨值: 35.35 元
- 負債比率: 72.33%
- 財務結構改善:
- 公司持續努力降低舉債數字。
- 借款存貨比自 2023 年的 74.71% 下降至 71.23%。
- 淨借款對股東權益比 (槓桿比)自 2023 年的 185.22% 微幅下降至 182.97%，顯示公司在財務槓桿的控制上已見成效。
4. 宏普市場與產品發展動態
公司目前專注於順利交付在建工程，並密切觀察市場變化，特別是成本端與政策面的影響。
- 建案交付進度:
- 時尚苑: 已全數交屋完畢。
- 時代苑: 交屋進度已達九成，剩餘約 29 戶 (總戶數 245 戶) 待交。
- 中央公園二期: 已取得使照並進入驗屋階段，但面臨銀行對客戶授信審核嚴格的挑戰，管理層預估至少一半的客戶在貸款上需要較長時間或協助，可能影響年底前的入帳進度。
- 市場趨勢與挑戰:
- 營建成本持續上揚: 管理層強調，除了鋼筋價格稍有回落外，銅、鋁等原物料價格依然堅挺。此外，泥作等專業工班短缺導致人工成本居高不下，且未來碳稅的開徵將進一步墊高營造成本。
- 同業趨於保守: 整體市場氣氛轉為保守，同業在土地標售及推案態度上均顯審慎。
5. 宏普營運策略與未來發展
宏普建設的短期策略為確保在建個案順利完工交屋，長期則採取穩健保守的財務與開發策略，以應對外部環境的挑戰。
- 長期發展計畫:
- 審慎推案: 在市場冷卻、成本結構更明朗之前，將暫緩啟動庫存土地的開發計畫。
- 強化財務韌性: 將建案完工後的現金流優先用於償還銀行貸款，持續降低負債，為下一波成長儲備能量。
- 土地開發: 2024 年未有新增土地購入，顯示公司在獵地上採取更嚴格的篩選標準。
- 競爭優勢:
- 未來營收能見度高: 在建個案已全數售罄，鎖定了未來至 2031 年的營收，營運穩定性高於同業。
- 靈活的開發彈性: 充足的土地庫存讓公司能依據市場變化，選擇最佳時機推案，避免在市況不佳時被迫推案。
- 風險與應對:
- 成本侵蝕利潤: 由於預售案的售價已固定，持續上漲的營建成本將直接壓縮未來入帳建案的毛利率。
- 政策與金融風險: 銀行緊縮不動產授信，可能延遲交屋入帳時程。公司透過與多家金融機構合作，協助客戶處理貸款事宜，以降低衝擊。
6. 宏普展望與指引
公司未提供具體的財務預測，但就市場趨勢與營運挑戰給予了明確的指引。
- 毛利率展望:
- 管理層明確表示，由於營造成本只會越來越貴，未來入帳建案的毛利率展望應趨於保守，難以維持過去的高水準。
- 營運展望:
- 短期內，公司營運重心在於「時代苑」與「中央公園二期」的順利交屋與營收認列。
- 中長期而言，公司將專注於在建工程的執行，並等待更佳的市場時機再啟動新一輪的推案計畫。
7. 宏普 Q&A 重點
- 主要提問者: 統一投顧 陳燕萍
- Q1: 新店「中央公園二期」是否能大部分在今年第四季順利交屋？A: 公司已取得使照，並已陸續安排客戶驗屋。但目前銀行端對於個人房貸授信審核非常嚴格，預估至少有一半的客戶在貸款申請上需要花費更多時間或需要協助。雖然公司已接洽超過五家金融機構供客戶選擇，但部分客戶的授信條件仍未達標。因此，部分戶數的交屋與營收認列時間點可能會從 2024Q4 遞延至 2025 年。
- Q2: 「時代苑」的交屋進度如何？A: 大致都已完成交屋。總戶數 245 戶中，目前剩餘約 29 戶 尚未完成，進度已超過九成。
- Q3: 簡報第六頁所列的興建中建案，是否如先前所說都已完銷？A: 是的，所有興建中的建案都在預售時期就已銷售完畢。目前僅有零星個案因客戶個人財務狀況出現問題，但沒有出現大規模的退戶情形。
- Q4: 上次法說會提到可能推出台南的新案，目前是否有明確規劃？A: 目前暫無明確的推案時間表。由於整體市場氛圍及政府政策方向，公司決定採取觀望態度，讓市場稍微冷靜後再決定合適的推案時機與定價策略。考量到公司現有建案的入帳時程已排到 2030 年後，並不急於推出新案。
- Q5: 接下來要入帳的幾個案子，毛利率水準大概會落在哪個區間？是否與「時尚苑」的 20% 幾相似？A: 公司無法提供具體的毛利率預測數字。但管理層強調，營造成本持續上升的趨勢非常明確，包括人工短缺（特別是泥作工班）、原物料（銅、鋁）價格高漲，以及未來可能開徵的碳稅，都將由業主承擔。雖然鋼筋價格有所回落，但整體造價成本只會越來越貴。由於這些建案的售價在預售時已固定，持續增加的成本將會侵蝕毛利，因此看待未來毛利率應比過去更為保守。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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