本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 宏盛營運摘要
宏盛建設（市：2534） 2025 年上半年營運表現強勁，主要受惠於「宏盛新中央」建案交屋入帳及「宏盛心」建案的持續銷售。
- 2025 上半年財務表現:
- 營業收入達 40.89 億元，較去年同期大幅成長 617%。
- 稅後淨利為 8.63 億元。
- 每股盈餘 (EPS) 為 1.82 元，已超越 2024 全年度的 0.63 元。
- 下半年營運展望:
- 2025 年下半年無新建案完工，營運重點將聚焦於成屋銷售。
- 目前線上可供銷售的成屋總金額約 85 億元，銷售主力為汐止「宏盛心」與淡水「海洋都心三期」。
- 股利政策:
- 公司以維持穩定的股利政策為目標，過去五年平均配發現金股利約 1 元。2024 年 EPS 為 0.63 元，但仍配發 1 元現金股利，展現回饋股東的誠意。
2. 宏盛主要業務與產品組合
宏盛建設主要業務為興建國民住宅及商業大樓，以供出售及出租。業務重心集中於大台北地區。
- 成屋銷售業務 (總可售金額 85 億元)
- 宏盛心 (汐止): 尚可售金額約 27 億元 (130 戶)，目前銷售率約 35%。
- 海洋都心三期 (淡水): 宏盛可售金額約 37 億元 (374 戶)，自 2025 年 8 月起由出租轉為出售，為下半年銷售重點。
- 宏盛水悅 (淡水): 剩餘 17 戶店面，可售金額約 4.2 億元。
- 海上皇宮 (淡水): 可售金額 16.8 億元 (40 戶)，因產品為大坪數，預計待 2026 年淡江大橋通車後，視市場狀況再推案。
- 興建中個案
- 石牌合建案: 預估總銷 70 億元，預計 2027Q1 開始交屋，為未來重要營收來源。
- 宏盛淬白 (中山): 預計 2026Q2 交屋。
- 宏盛掬白 (內湖): 總銷 23 億元，已完銷，預計 2028Q2 交屋。
- 蒲陽富都心 (新莊): 都更合建案，分回戶數總銷約 2.5 億元，預計 2028Q2 完工後銷售。
- 規劃中個案
- 水仙案 (竹圍): 合建案，預估可分得總銷達 100 億元，預計採邊建邊售。
- 淡海新市鎮 (新五): 自地自建案，規劃中。
- 汐止自二案: 緊鄰捷運汐東線站點，具 TOD 容積獎勵潛力，正重新申請建照。
- 南港玉成段: 都更計畫審議中，進度需視北市府政策而定。
- 租賃業務
- 主要收入來源為宏盛國際金融中心部分樓層，目前出租率 100%，每年可貢獻 2.8 億至 3 億元的穩定租金收入。
3. 宏盛財務表現
- 2025 上半年關鍵財務數據:
- 營業收入: 40.89 億元
- 營業毛利: 15.08 億元
- 營業淨利: 9.72 億元
- 稅後淨利: 8.63 億元
- 每股盈餘 (EPS): 1.82 元
- 業績驅動因素與挑戰:
- 驅動因素: 2025 上半年營收主要來自「宏盛新中央」建案的交屋認列。
- 挑戰: 受央行不動產信用管制影響，銀行對於非首購族的房貸撥款速度放緩。以「宏盛新中央」為例，原預計 3 個月完成的交屋流程，最終花費 7 個月才完成所有撥款與入帳程序，影響了營收認列的時程。此現象也對當前成屋銷售速度造成一定壓力。
4. 宏盛市場與產品發展動態
- 市場趨勢與策略應對:
- 因應央行對土地融資的限制，土地取得不易。公司策略轉向積極參與公辦都更、捷運聯開案及評估地上權標案，以確保未來案源。
- 產品規劃上，如竹圍「水仙案」將改為 30 至 40 坪的中小坪數產品，以符合當前市場主流需求。
- 重點個案銷售策略:
- 海洋都心三期: 將原出租物件轉為出售，活化資產並滿足市場剛性需求。8 月份已吸引近百組客戶看屋，市場反應良好。
- 海上皇宮: 採取延後銷售策略，等待淡江大橋通車等區域重大利多發酵後，再行銷售，以爭取更佳的銷售價格。
5. 宏盛營運策略與未來發展
- 長期發展計畫:
- 透過多元化的土地開發方式（都更、聯開案）維持穩定的建案儲備，目前已規劃至 2032 年的建案藍圖，營運能見度高。
- 維持「銷售」與「租賃」並重的業務模式，以宏盛國際金融中心的穩定租金收益作為公司營運的堅實後盾。
- 競爭優勢與風險:
- 優勢: 擁有穩定的租金現金流，以及明確的長期建案開發管線。
- 風險: 「打炒房」政策持續影響市場買氣與銀行核貸意願，是當前銷售面臨的主要挑戰。目前線上個案平均每週簽約 1 至 2 戶，銷售速度較為平緩。公司將持續觀察政策走向並調整銷售策略。
6. 宏盛展望與指引
- 短期展望 (2025 H2): 營運表現將取決於總值 85 億元成屋的銷售速度，特別是「宏盛心」與「海洋都心三期」的去化狀況。
- 中長期展望:
- 2026 年: 「宏盛淬白」預計交屋，開始貢獻營收。
- 2027 年: 重量級個案「石牌合建案」（總銷 70 億）預計交屋，將成為重要成長動能。
- 2028 年: 「宏盛掬白」（已完銷）及「蒲陽富都心」預計交屋。
- 潛在機會與風險:
- 機會: 未來若信用管制放寬，或區域基礎建設（如捷運、淡江大橋）陸續到位，有助於加速銷售。
- 風險: 央行若持續緊縮不動產信貸，將持續對銷售速度及客戶購屋決策造成壓力。
7. Q&A 重點
- Q1: 各主要個案的毛利率水準？
A1:
- 成屋:
- 宏盛心 (自一): 約 55%
- 海上皇宮: 約 23%
- 興建中:
- 宏盛淬白: 約 25%
- 宏盛掬白: 約 38%
- 規劃中:
- 水仙案 (合建): 接近 30%
- 成屋:
- Q2: 公司未來的土地購置計畫？
A2: 目前因央行政策導致土地取得不易，公司除了現有的土地庫存外，未來將更積極投入公辦都更、捷運聯開案的競標，若有合適的地上權建案也會進行評估。
- Q3: 公司受到「打炒房」政策的影響程度？
A3: 影響主要體現在兩方面：
- 開發商融資: 土地融資取得較為不易。
- 客戶購屋: 銀行為控管不動產貸款集中度，優先將額度保留給首購及新青安客戶，導致非首購族群的撥款速度變慢。例如，「宏盛新中央」的交屋時間因此從 3 個月拉長到 7 個月。這也使得潛在購屋者在自備款和貸款成數方面有更多考量，影響了銷售速度，目前平均一週簽約 1 至 2 戶。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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