本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 皇普營運摘要
皇普建設（市：2528） 2025 年前三季因「皇普莊園」及「皇普摩天 100」兩大建案開始交屋入帳，帶動營收顯著成長。累計前三季合併營收達 108.6 億元，較去年同期大幅成長 103%。稅後淨利為 14 億元，每股盈餘 (EPS) 為 3.39 元，已超越 2024 全年度的 3.26 元。
然而，由於今年度主要入帳的建案推案時間較早，銷售價格相對較低，且受到後續營建成本上漲的影響，導致 2025 年前三季的毛利率降至 21%。公司預期，未來數年完工的建案因銷售策略調整與成本控管優化，毛利率有望回升至 30% 至 35% 的水準。
展望未來，公司維持穩健推案策略，預計每年將有 2 至 3 個 建案完工，並已規劃至 2028 年後的建案時程。針對 2026 年的股利政策，公司初步規劃將提高股票股利的比例以保留現金，應對市場變化。
2. 皇普主要業務與產品組合
皇普建設為上市建商 (股票代號：2528)，核心業務為集合住宅大樓的投資興建與銷售。公司近年推案地點遍及桃園、新北、台中、高雄等地。
- 已完工個案 (2025)：
- 台中「皇普莊園」 與 高雄「皇普摩天 100」 為今年度主要的營收貢獻來源，目前皆在持續交屋過戶階段。
- 截至 2025Q3，皇普莊園交屋率 89.1%，皇普摩天 100 交屋率 69.79%，桃園「皇普園首之道」交屋率則達 92.23%。
- 已推案銷售中個案：
- 目前線上共有四個已推案個案，分別為桃園蘆竹「皇普 La Vie」、桃園蘆竹「皇普 MOMA」、新北鶯歌「皇普國家新美院」及桃園青埔「皇普賦隱」。
- 其中 「La Vie」、「MOMA」、「國家新美院」三個建案的銷售率均已接近九成。
- 尚未推案個案與庫存土地：
- 公司在手有多筆尚未推案的土地，地點包括桃園藝文特區「皇普富國段」、蘆竹「皇普大新二期」等精華地段。
- 庫存土地遍布台中、新竹及桃園等區域，並透過自建、合建及共同投資等多種方式進行開發，確保未來推案動能無虞。
3. 皇普財務表現
- 2025 年前三季關鍵財務數據：
- 營業收入：108.6 億元，較 2024 年同期成長 103%。
- 營業毛利：22.4 億元，毛利率為 21%。毛利率較去年同期下降，主因是「皇普莊園」與「皇普摩天 100」推案時間早，售價較低，且營建成本上漲所致。
- 稅後淨利：14 億元。
- 每股盈餘 (EPS)：3.39 元。
- 資產負債狀況 (截至 2025Q3)：
- 資產總額：235 億元，因建案完工交屋認列收入，存貨部位減少約 16%。
- 負債比率：因部分完工建案償還銀行借款，負債比率下降至 67%，顯示公司資金運用效率良好。
- 股本：因配發股票股利，股本膨脹至 43 億元。
- 每股淨值：17.88 元。
- 募資情形：
- 公司透過私募現金增資及發行可轉換公司債等方式籌措營運資金。目前尚有 2024 年發行的第三次有擔保轉換公司債 (6 億元) 及 2025 年初發行的第四次無擔保轉換公司債 (5 億元) 未到期。
4. 皇普市場與產品發展動態
- 市場趨勢與氛圍：
- 根據公司與各大代銷的交流，市場普遍認為 2026 年房市不會出現熱絡景象，但最壞的時機可能已經過去，預期將呈現「溫溫的」平穩狀態。
- 來客數相較去年高峰期大幅下滑，雖自 2025Q1 的谷底回溫，但仍僅恢復約一至兩成。不過，成交率有所提升，顯示剛性需求仍在。
- 公司認為，政府若無重大政策改變，房市不會有大幅波動；同時也觀察到，政府持續緊縮政策的可能性不高，未來可能朝向溫和寬鬆的方向調整。
- 產品銷售策略：
- 皇普賦隱：此案規劃為坪數較大、總價較高的毛胚屋產品，為與市場上主流產品區隔，公司計畫採取成屋銷售模式，預計於 2026 年第二季取得使用執照後正式推出。
- 未來建案：為應對成本波動，後續推案將調整銷售節奏，延後至開工後甚至結構體完成後才開始銷售，並採取分階段銷售的策略，以確保利潤。
5. 皇普營運策略與未來發展
- 長期推案計畫：
- 公司目標為每年穩定推出 2 至 3 個新建案，目前已將庫存土地排入至 2029、2030 年的開發計畫中，展現積極經營的決心。
- 原訂於 2025 年推出的數個建案將遞延至 2026 年，預計自 329 檔期開始陸續公開銷售。
- 利潤率改善策略：
- 公司坦言，2025 年入帳的建案毛利率偏低。但後續已推案及未推案的建案，因成本掌握度提高且售價更貼近市場行情，預估毛利率可達 30% 至 35%。
- 股利政策：
- 考量當前市場氛圍，公司傾向保留更多現金在手。因此，針對 2025 年度的盈餘分配，初步規劃將提高股票股利的發放比例，並降低現金股利。最終方案將於 2026 年 3 月的董事會決議。
- 公司治理：
- 公司持續致力於提升公司治理品質，近三年的公司治理評鑑得分皆維持在上市公司的前 6% 至 20% 級距，未來將持續以優良的治理與營運表現回饋股東。
6. 皇普展望與指引
- 2026 年完工與入帳展望：
- 皇普 La Vie：預計 2025 年 12 月底取得使用執照，將於 2026 年完整入帳。
- 皇普 MOMA：預計 2026 年第二季取得使用執照，因銷售率已近九成，預期可於 2026 年完整入帳。
- 皇普賦隱：預計 2026 年第二季取得使用執照，入帳狀況將視屆時的銷售進度而定。
- 皇普國家新美院：預計 2026 年第三季取得使用執照，可能採部分於 2026 年底入帳，其餘遞延至 2027 年。
- 未來獲利能力：
- 公司明確指出，2026 年及以後入帳的建案，其毛利率表現將顯著優於 2025 年。主要貢獻來自於「皇普 La Vie」、「皇普 MOMA」等高銷售率且利潤較佳的個案，預期整體毛利率將重返 30% 以上的水準。
7. 皇普 Q&A 重點
- Q1：(羣益投資) 明年度的股利政策規劃？「皇普賦隱」的銷售計畫？A1: 明年股利政策傾向提高股票股利的比例，現金股利會下降，以保留更多現金。最終方案待明年三月董事會決定。「賦隱」因產品特殊 (毛胚屋、總價高)，規劃在 2026 年第二季或第三季取得使照後，直接以成屋形式銷售。
- Q2：明年預計完工的四個案子，取得使用執照的大約時間？「La Vie」今年是否無法入帳？A2: 「La Vie」使用執照預計在 12 月 31 日，因此確定無法在今年入帳，會遞延至明年。「MOMA」和「賦隱」預計在明年第二季拿使照，「國家新美院」預計在明年第三季，因此部分入帳可能會落到 2027 年。
- Q3：今年入帳的案子毛利率較低，未來已推個案的毛利率是否會回升？A3: 會。今年的低毛利率 (約 21%) 是受台中案 (毛利約 21-22%) 與高雄案 (毛利僅十幾趴) 影響，主因是推案早、售價低，加上後來原物料大漲。後續的案子 (如 La Vie、MOMA 等) 毛利率預估都在 30% 至 35% 以上，因成本控制較佳，且銷售時程與策略也做了調整。
- Q4：明年 329 檔期是否會推出很多案子？與銀行溝通時，是否有感受到政策可能放鬆的跡象？A4: 明年會陸續推案，時間點會從 329 檔期開始，但各案推出的確切時間還在與代銷溝通。關於金融政策，目前沒有聽到明確會放寬的消息，但市場預期政府再進一步緊縮的可能性不大，或將靜觀其變。
- Q5：從公司與代銷的角度來看，對明年房市的氛圍是否偏向保守？A5: 與各大代銷開會的共識是，沒有一家預期明年房市會好，但認為最壞的狀況已過，市場將呈現平穩溫和的狀態，不會再出現過熱或大跌。價格修正具有區域性，公司建案多位於精華區，價格相對穩定。
- Q6：近期的來客狀況與第三季相比是否有好轉？A6: 來客數仍遠低於高峰期 (不到兩成)，但已比今年第一季的冰點好轉，且成交率有上升。部分上半年還在觀望降價的客戶，在未等到大幅修正後，於第三季開始回籠。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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