結論與建議：
公司受惠自建案（由公司自己出資、自己發起的建案，不委託他人主導）將來到完工入帳高峰期，加上 2025 年台灣央行有望隨美國 Fed 開始緩步降息，加上房市信用管制措施逐步鬆綁，明年獲利可望成長。
營運亮點 :
- 旗下開發建案陸續完工並挹注穩定營收來源：2026 年海悅自建案將迎來入帳高峰期，可望認列超過 50 億元，整體營收預估將呈現成長態勢。
- 台灣央行將跟隨 Fed 緩步降息：由於台灣與全球通膨持續降溫，未來央行利率可望緩步下降。
- 信用管制措施將逐步放寬：行政院下半年將新青安貸款排除在不動產放款比率，初期將新增 1,200 億元放款量能，有利於房市。
公司簡介
2013 年，台灣知名的房地產代銷公司「海悅廣告」團隊，透過私募等方式取得力廣科技（市：2348）的經營權，海悅廣告入主後，將公司名稱從「力廣科技」正式變更為「海悅國際開發股份有限公司」，主要營業項目也從原本的電子科技業，轉變為海悅廣告擅長的房地產代銷、開發與仲介業務，近年來因應業務垂直整合需求，公司積極跨足上游不動產開發事業，透過子公司或與策略合作夥伴共同開發方式，自主投資興建並銷售住宅大樓、商業空間及辦公建築等多元新建案，目前於台南、高雄等南部地區持續布局。2024 年公司營收主要來自代銷勞務收入，佔 63%；其餘為銷售房地收入，佔 37%。
降息加上不動產信用管制政策緩步鬆綁，有利房地產整體產業
行政院於 9 月宣布將新青安貸款排除在銀行法 72-2 條之限制，解除不動產相關放款額度的部份限制，除已核准但尚未撥款之 1,257 億元將可釋放，預估至 2026 年 7 月底「新青安優貸」政策到期前還可望再釋出 500～700 億元的資金，且 2026 年適逢縣市長選舉，新青安政策屬政策利多，判斷政策持續性高，在資金面上為房市注入穩定動能。
在總經方面，由於台灣 CPI 在疫情後逐步下降，台灣 9 月 CPI 與核心 CPI 分別為 1.25% 與 1.46%，已低於央行 2% 警戒線，預期美國 Fed 至 2025 年底可望再降息2 碼，2025 年新 Fed 主席上任，可能應總統川普要求加快降息速度，預期台灣央行將跟隨 Fed 降息，可降低房地產融資成本，預期今年房地產整體產業將觸底，2026 年可望迎來反彈。
自建案進入完工入帳高峰期，2025 年相關營收開始成長
2024 年公司原預期有 4 項自主建案將完工入帳，分別為「擎天森林」、「海研 A3 光點」、「南悅豐映」與「達麗未來市」，但受到央行信用管制措施使不動產融資困難，導致房市成交量能急凍，因此 2024 年上半年僅認列「擎天森林」約 12 億元，加上下半年認列「南悅豐映」共約 19.3 億元，雖自建案收入仍比去年同期倍增，但代銷業務受到預售屋客戶房貸融資等待時間延長，降低預售屋交屋意願，因此代銷業務營收比去年下滑約 50%，為獲利衰退之主要原因，自建案毛利率約 25%，而代銷業務毛利率約 45～50%，在高毛利代銷業務大幅衰退下，預估 2025 年全年獲利能力將較過去下滑。
雖 2025 年 9 月行政院放寬銀行在新青安貸款不計入銀行法 72-2 條之限制，但截至 2025 年 8 月底不動產放款比約 25.89%，雖從 2024 年 1 月的 26.63% 一路走低，但仍有進一步下降空間，因此預期 2026 年政府將漸進式放寬對不動產之信用管制措施，惟一次性大幅放鬆可能性不大，在政策逐步放鬆下，預估整體房市於 2026 年下半年將優於上半年。
近年銀行不動產放款比率圖
source : 金管會
2024 全台十大代銷指標案一覽表
source : 富比士
據全台最大房屋交易網 591 數據，海悅已連續 6 年蟬聯房地產代銷機構冠軍，顯示其擁有強大之銷售團隊，且公司擁有房地產 VIP 客戶群組名單，許多新上市之優質預售屋案件會優先推薦給群組內 VIP 客戶，因此在房地產景氣轉佳時，公司銷售率與完銷速度皆優於同業，因此雖近年擴大自建案推案，與委託代銷之建商客戶產生某種程度之利益衝突，但仍無損海悅仍是各建商優先指名之代銷機構，顯示其在房地產強大之競爭優勢與對建商之談判與議價能力。此外，研究團隊亦看好其自建案可利用公司強大之銷售網絡，確保自建案皆能順利完銷入帳。
目前海悅在手代銷案件總銷約 5,000 億元，假設 2026 年代銷可實際銷售 1,000～1,500 億元，代銷傭金比率約 3～6%，可望貢獻營收約 50～60 億元，且代銷毛利率較高，約 45～50%，對公司獲利有顯著影響。
自建案方面，公司表示 2026 年上半年將認列原先預計 2025 年完工入帳之「海研 A3 光點」與「達麗未來市」，可望貢獻上半年營收約 38 億元，2025 年規劃有 5 項自建案，分別為「敦仰」（10 億元）、「微笑海悅 2」（6.7 億元）、「美德市」（8.67 億元）、「達麗冶翠」（19.32 億元）與「台灣隱賦」（10.8 億元），將視市場情況與使用執照申請進度再進行推案（若市場環境不佳部分建案會延後至 2027 年推出），預估海悅自建案部分營收明年可望超過 50 億元，毛利率約 20～25%
財務評估與推薦買進理由：
考量台灣房地產市場調整已超過一年，加上行政院將新青安貸款可增添銀行房地產授信動能，加上台灣與全球通膨率持續回落，明年跟進 Fed 降息機率高，在政策面與資金面上，皆有利於房市觸底回升，股價再下檔風險有限。海悅在房地產代銷領域有累積多年之競爭優勢，加上 2026 年自建案將迎來入帳高峰期，過往公司配息率約 70～80%，殖利率皆在 5% 以上，具有高殖利率題材。預估海悅 2025 年全年營收為 74.38 億元，年減 26.8%，毛利率 35.45%，稅後淨利 13.39 億元，稅後 EPS +8.82元，而 2026 年營收可望年成長 47% 至 109.42 億元，毛利率 32.14%（自建案營收佔比上升），稅後淨利 20 億元，年增 49%，稅後 EPS +13.16元。公司過往歷史本益比區間約在 9～20 倍，以 2026 年預估 EPS 13.16 元計算，forward P/E 約 6~7 倍，考量未來營收及獲利的成長性，股價尚屬合理。
海悅－歷史本益比
海悅預估損益表
source : 研究員整理
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