1. 三發地產營運摘要
三發地產 2025 年前三季因缺乏新建案完工入帳，營運表現較為平淡。累計至 2025 年 11 月，合併營收為新台幣 1.27 億元。然而，公司營運的關鍵轉折點在於 2025 年 12 月，位於高雄仁武區的指標大案「三發首席大院」（澄德段）開始完工交屋，該案總銷金額高達 97 億元，預期將對第四季及 2026 年的營收與獲利帶來顯著挹注。
整體市場方面，受政府持續的信用管制與限貸政策影響，房市買氣疲弱，呈現「量縮價穩」格局，全年總交易量預估將低於去年。面對此市場環境，公司強調將保持穩健的財務策略與多元行銷，並專注於 ESG 永續發展，結合子公司金革音樂的資源，打造具備文化與音樂特色的「永續安心宅」。
2. 三發地產主要業務與產品組合
三發地產（市：9946）核心業務為住宅與大樓的開發租售，推案地點涵蓋北、中、南各區。公司產品策略強調結合 ESG 理念，將音樂、藝術與永續建材融入建築設計，並導入第三方查驗機制以確保施工品質。
目前主要推案項目組合如下：
- 完工入帳中個案：
- 澄德段（三發首席大院）： 位於高雄市仁武區，預估總銷 97 億元，已於 2025Q4 開始交屋入帳，為公司短期內最主要的營收來源。
- 預售及在建個案：
- 星鑽段（三發 DIAMOND ONE）： 位於臺南市中西區，為預售建案，預估總銷 38 億元，預計 2029Q3 完工。
- 副都心一小段： 位於新北市新莊區，為純商辦綠建築個案，採先建後售模式，預估總銷 85 億元。
- 規劃中個案：
- 興邦段： 位於高雄市前鎮區，預估總銷 60 億元。
- 五塊厝： 位於高雄市苓雅區，預估總銷 80 億元。
- 金城段： 位於臺南市安平區，預估總銷 40 億元。
3. 三發地產財務表現
受到建案完工排程影響，公司 2025 年前三季的財務數據尚未反映未來潛在營收。
- 2025 年前三季合併損益：
- 營業收入：新台幣 9,296 萬元
- 營業毛利：新台幣 4,604 萬元
- 營業淨損：新台幣 6,694 萬元
- 本期淨損：新台幣 1.05 億元
- 每股虧損 (EPS)：-0.32 元
- 資產負債狀況 (截至 2025/09/30)：
- 總資產：新台幣 175.98 億元。
- 存貨金額：高達 133.99 億元，主要為在建房地，顯示未來可供銷售入帳的案量充足。
- 總負債：新台幣 114.35 億元。
- 負債比：64.98%。公司說明，負債比偏高是因「三發首席大院」等大型建案在完工交屋前的投入所致，預期在該案順利交屋、營收入帳後，財務結構將顯著改善。
4. 三發地產市場與產品發展動態
管理層分析，目前國內房地產市場面臨多重挑戰，包括央行持續的信用管制、產業缺工、營建成本上漲等因素。2025 年前 11 個月全臺建物買賣移轉棟數年減近 28%，市場買氣保守。
- 市場趨勢與區域動態：
- 臺北市： 高總價與供給稀缺性支撐價格，市場呈現築底盤整。
- 新北市： 重劃區及交通建設題材為推案亮點，首購與換屋需求相對穩健。
- 中南部： 特定重劃區推案量仍大，但中古屋需求疲弱，非核心區的去化速度與價格面臨挑戰。
- 產品差異化策略：
- 公司積極透過與子公司金革音樂的合作，將音樂與藝術元素融入社區公設，例如打造黑膠唱片聆賞空間、於大廳設置鋼琴等，建立市場獨特性。
- 新建案全面導入 SGS 建物生產履歷等第三方查驗機制，並通過 ISO9001 品質認證，強化消費者對「安心宅」的信賴。
5. 三發地產營運策略與未來發展
公司的長期發展策略圍繞在永續經營、多元發展與強化公司治理三大主軸。
- 永續經營 (ESG)：
- 環境面： 導入新施工技術與綠建材，減少營建廢棄物與碳排放。利用廢棄水泥製作盆栽等循環經濟實踐，已獲得「第一屆台灣建築永續獎」肯定。
- 社會面： 透過三發教育基金會長期投入藝文教育、生涯探索與弱勢助學等公益活動，並支持在地藝文團體，榮獲文化部「文馨獎」及「ESG for Culture 影響力獎」。
- 治理面： 持續執行 ISO9001 認證與溫室氣體盤查，提升公司治理評鑑表現。
- 多元化經營：
- 除了住宅開發，公司亦規劃投入商業不動產及其他綜合性服務領域，尋求多元化的成長機會，如新莊副都心的純商辦建案即為一例。
- 競爭定位：
- 以「文化音樂廳，永續安心宅」為品牌核心，透過 ESG 實踐與高品質的建築工法，在競爭激烈的市場中建立差異化優勢。
6. 三發地產展望與指引
公司對未來營運抱持樂觀態度，主要動能來自於大型建案的陸續完工。
- 短期展望： 2025 年 12 月起，「三發首席大院」開始交屋，預期將使第四季營收顯著回升，並扭轉前三季的虧損狀況。
- 中長期展望： 2026 年將是「三發首席大院」主要的交屋入帳年度，加上其他新成屋的銷售，預期將為公司帶來可觀的營收與獲利挹注。
- 機會與風險： 未來將密切關注國內房市政策的變化、市場資金流動性及利率走勢。公司將憑藉穩健的財務體質與靈活的銷售策略，在市場出現轉折時迅速應對，為所有利害關係人創造長期穩定的價值。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
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