本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
潤泰新 2023 年前三季合併營收為新台幣 186.83 億元，歸屬母公司淨利為 109.52 億元，每股盈餘 (EPS) 為 3.67 元。公司預估 2023 全年度損益狀況與 2022 年度不會有太大變動。
營運核心主要來自三大事業體：營建事業、轉投資的南山人壽，以及環保與建材事業。營建本業方面，公司推案能見度已達 2031 年，未來營收來源穩定。商場事業 CITYLINK 營業額穩定成長，預期 2023 年將創成立以來新高。
在財務方面，公司於 2023 年完成減資，目前股本為 284 億元。每股淨值自 2022 年底的 25 元回升至 2023Q3 的 30 元，財務結構趨於穩健。公司強調，若將歷年發放的股利與現金減資還原，公司淨值自 2011 年以來呈現長期穩定增長趨勢。
2. 主要業務與產品組合
潤泰新的業務架構以營建為核心，並透過轉投資擴展至壽險、環保等多角化領域。
- 營建事業：為公司的核心本業，採垂直整合模式，涵蓋開發、營造（潤弘精密）、建材（潤泰精材）及室內設計（潤德）。推案策略聚焦於大台北地區的捷運沿線，並以合建及公辦都更為主要開發模式，降低購地風險。目前在手建案能見度高，可穩定貢獻未來營收至 2031 年。
- 商用不動產：持有並經營 CITYLINK 商場（南港、松山、內湖）及辦公大樓，作為長期穩定的租金收益來源，以平衡營建業務的景氣循環風險。2023 年前三季商場貢獻獲利約 6 億元。
- 壽險事業：透過潤成投資及直接持股，綜合持有南山人壽 25.65% 的股權，是公司最主要的獲利來源。2023 年前三季認列來自南山的投資收益約 85 億元。南山人壽的營運在 2023Q2 後已回穩。
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環保及建材事業：
- 日友環保：從事醫療及事業廢棄物處理，符合 ESG 長期趨勢。
- 潤泰精材：主要生產水泥及預拌泥作砂漿，並開始代理新式建材。
- 加盟事業：引進日本 TSUTAYA BOOKSTORE 及 SHARE LOUNGE，目前在台共經營四家書店，藉此創造商場的差異化並提升集客力。
3. 財務表現
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關鍵財務數據 (2023 前三季)：
- 合併營業收入：186.83 億元
- 合併營業利益：31.89 億元
- 歸屬母公司淨利：109.52 億元
- 每股盈餘 (EPS)：3.67 元
- 每股淨值：30 元 (截至 2023Q3)
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獲利驅動因素：
- 主要貢獻來自南山人壽：2023 年前三季，認列來自南山人壽的轉投資收益佔整體獲利比重最高。
- 營建本業穩定入帳：「潤泰央北」等預售案完工後持續交屋，貢獻穩定營收。公司預期「潤泰央北」2023 年度可完成近 80% 的交屋。
- 商用不動產收益增長：旭展（南港 BOT）與百益（松山 BOT）兩大商場的租金收益穩定，2023 年前三季貢獻獲利達 6 億元，預期全年表現將優於去年。
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淨值分析：
- 公司淨值受金融資產（主要為南山人壽）公允價值波動影響較大。2022 年底每股淨值一度降至 25 元，但隨著市況回穩，至 2023Q3 已回升至 30 元。
- 管理層強調，若將現金增資、現金減資及發放股利等因素還原後，公司的長期價值呈現穩定增長。自 2011 年至 2023 年，還原後的淨值成長約 4.7 倍，年複合成長率約 13.5%。
4. 市場與產品發展動態
公司營建事業推案計畫明確，未來十年營收來源無虞。
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在售及待入帳建案：
- 成屋銷售：「松濤苑」及「潤泰敦峯」持續銷售。「潤泰敦峯」銷售已逾八成。
- 預售轉入帳：「潤泰央北」及「潤泰文樺」為已完銷個案，正依交屋進度認列營收。
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預售中建案：
- 潤泰信義：公辦都更案，銷售率已逾 30%，預計 2024Q2 完工。
- 潤泰左岸生活（二重重劃區）：銷售率近 70%，預計 2024 上半年完工。
- 潤泰峯左岸（二重重劃區）：銷售率近 80%，預計 2025 年初完工。
- 已完銷待入帳：「青田 618」與「潤泰大安富陽」將於 2024 年完工交屋。
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重點開發案：
- 南港玉成段商辦：與日本三菱地所合作開發，預計 2023 年底取得使用執照，將先採取出租策略，樂觀預期一年內可滿租。
- 南港之星：全台最大公辦都更案，位於南港車站旁，總樓地板面積約 11.4 萬坪，潤泰新將分回住宅部分。已動工，預計 2030-2031 年完工。
- 長安市民公辦都更案：近期取得的開發案，預計投入近 50 億元，可創造約 110 億元的價值。
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銷售策略：
- 採自售與委託代銷並行的混合模式，依個案特性選擇合作對象。
- 廣告費用控制得宜，銷售費用率平均僅約 2%，遠低於同業。公司將資源更集中於提升工程品質，依靠口碑與品牌力帶動銷售。
5. 營運策略與未來發展
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長期發展計畫：
- 深耕雙北軌道經濟：持續鎖定大台北地區交通便捷的捷運站周邊進行開發，以合建及都更為主，降低開發風險並確保產品去化順利。
- 鞏固品牌價值：將資金投入在工程品質上，建立市場口碑。舊客戶回購率平均達 36%，是品牌力的最佳證明。售後服務平均處理天數僅 1.38 天，展現對客戶權益的重視。
- 擴大穩定收益來源：持續持有一部分商用不動產，以獲取穩定的租金收益，藉此分散營運風險，並評估開設新的 CITYLINK 商場據點。
- 導入預鑄工法：透過集團子公司潤弘的預鑄技術，應對缺工挑戰，同時達到節能減碳與提升建築品質的目標。
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ESG 永續發展：
- 公司將 ESG 視為重要發展方向，目前所有施工中建案均取得綠建築候選證書。
- 未來目標是所有新建案均能取得低碳建築認證，以因應全球氣候變遷及政府法規要求。
6. 展望與指引
- 營收展望：公司未來十年營收能見度高，每年皆有穩定建案完工入帳，只要整體市場無重大波動，營運將維持穩定。
- 獲利展望：2023 全年度損益預估與 2022 年度相當。商場事業 CITYLINK 營業額預期將創下歷史新高。
- 轉投資事業：南山人壽的獲利表現仍是影響公司整體損益的關鍵。管理層對未來利率走勢持樂觀態度，預期升息循環將告一段落，有助於壽險事業的穩定發展。
7. Q&A 重點
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Q1：請問公司的建案銷售是自售還是委外代銷？銷售費用率大概是多少？
A：公司採用混合模式，視個案性質決定自售或委託代銷。例如，「峯左岸」與「左岸生活」委託慕樺廣告，「敦峯」委託新聯；而「央北」、「奇岩」等案則為公司自售。此模式可保有彈性。公司的廣告投放相對節制，更專注於產品品質與口碑行銷，因此銷售費用率相當低，平均約在 2% 左右。
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Q2：請問「潤泰信義」目前的銷售率，以及南山人壽的上市櫃進度？
A：
- 潤泰信義：目前銷售率已超過 30%。此案戶數不多且總價不高，待取得使用執照後會再進行更積極的銷售。
- 南山人壽上市櫃：此議題完全無法預測。公司表示南山人壽有在努力，但需待各種條件成熟時才會順其自然推動，目前沒有明確時間表。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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