本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
- 2025Q1 營運表現：由於主要個案使用執照多於 5 月後取得，交屋時程延後至 7 月以後，導致 2025Q1 及上半年營收與損益表現較不理想。公司預期 2025Q3 起，隨著個案陸續交屋，營運狀況將有顯著改善。
- 股利政策：公司計畫維持穩定股利政策，目前定調為每年分配兩次，股利配發率目標維持在 70% 以上，以將經營成果與股東分享。
- 未來展望：公司未來幾年完工量能穩定，預估每年可維持 200 至 300 億元上下的完工規模。2026 年將是推案大年，推案量預計將創下歷史紀錄，主要因部分原定於 2025 年的推案（如板橋 FH2 都更案）因行政程序延後所致。
- 轉投資事業：權益法轉投資的遠雄巨蛋各項設施陸續投入營運，預期 2027 年後有機會達成損益兩平；三井 Outlet 每年則提供約 6% 至 8% 的穩定 ROE 貢獻。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務：公司為台灣大型不動產開發商，採垂直整合模式，旗下擁有 100% 持股的遠雄營造，從土地開發、興建至售後服務皆自行掌握，有效控制成本並維持品質。
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競爭優勢：
- 規模經濟：為台灣市值第二大的建設開發商。
- 成本策略：擁有低成本之土地庫存，並佈局全台以分散風險。
- 產品差異化：強調綠能、智能、性能的建築附加價值，並透過內部「FG NEXT」小組持續推動產品迭代。
- 永續經營：推動循環經濟，將營建廢棄物轉化為可再利用建材，並善盡企業社會責任。
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產品組合與佈局：
- 目前在手庫存案量總銷約 2,917 億元，佈局遍及北、中、南。
- 策略重心：持續佈局六都及新竹地區，並加強在北部地區及都更案的開發力道。未來將提升廠辦市場的推案比重，發揮公司早期以廠辦開發起家的優勢。
3. 財務表現
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2025Q1 主要財務指標：
- 營業收入：6.31 億元
- 營業毛利：1.46 億元，毛利率 23%
- 營業利益：-1.04 億元
- 歸屬母公司淨利：-1.9 億元
- 每股盈餘 (EPS)：-0.24 元
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財務結構分析（截至 2025Q1）：
- 資產負債率：約 55%，維持穩健經營態勢。
- 金融負債：佔總負債約三成，財務操作相對保守。
- 流動比率：163%，流動性良好。
- 合約負債（客戶預收款）：達 125.7 億元，顯示個案銷售狀況良好，待未來完工交屋後即可轉列為營收。
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業績驅動與挑戰：
- 2025Q1 虧損主因為營收認列的遞延，多個建案如木柵 H79 都更案雖已取得使照，但因行政程序，交屋時間點落在下半年。
- 隨著「幸福成」、「長翠」等大型個案於下半年開始交屋，預期營收與獲利將大幅回升。
4. 市場與產品發展動態
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市場趨勢：
- 公司觀察到自去年（2024）Q3 政府調控政策實施後，市場銷售動能明顯趨緩，影響幅度約 40% 以上。
- 近期因國際政經情勢（如美國總統選舉及關稅議題）影響，客戶觀望心態濃厚，成交速度拉長，但各案仍有穩定成交。
- 士林北投科技園區的個案因受惠於特定科技大廠效應，銷售表現優於其他區域。
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主要個案進度：
- 幸福成：總戶數 2,498 戶，已於 6 月 9 日取得使照，預計 9 月起分批交屋，目標今年度完成 64% 至 65% 的交屋。
- 長翠：預計 7 月底取得使照，預估今年可完成約 70% 的交屋。
- 晴川、商周、夏沐：預計交屋率可達 95% 至 97%。
- 士北科案：商辦案已完銷，住宅案銷售率近六成。
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勞動力狀況：
- 營建業缺工狀況在結構體（鋼筋、模板）方面已明顯緩和，但泥作與水電仍有缺工壓力。
- 遠雄營造透過擴大發包廠商數量來分散風險，確保整體工程進度符合預期。
5. 營運策略與未來發展
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長期發展計畫：
- 區域深耕：持續以七大都會區為核心，並積極參與都市更新案，以獲取較佳的融資條件與資金效益。
- 多元收益：透過對遠雄巨蛋及三井 Outlet 的權益法投資，建立長期穩定的固定收益來源。
- 產品升級：持續深耕產品優化，透過品牌價值創造市場差異化。
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遠雄巨蛋 (BOT 案) 發展：
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營運進度：
- 體育館：已於 2024 年 2 月營運。
- 辦公室：已於 2024Q1 對外招租，出租率及租金表現良好。
- 秀泰影城：預計 2025 年 6 月底開幕。
- SOGO 百貨：預計 2026Q1 開幕。
- 洲際飯店：預計 2026Q2 開幕。
- 財務影響：隨著各項設施陸續啟用，折舊費用將會提高，短期內帳面虧損可能擴大。公司預估巨蛋事業體最快將於 2027 年後達到損益兩平。
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營運進度：
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土地庫存與推案規劃：
- 公司依據中長期營收規劃穩定購入土地，目前庫存足以支應未來 4 至 5 年的開發需求。
- 2026 年規劃推出多個指標大案，包括台北市北科住宅二期、龜山 HM2 廠辦案、台中七期 BH13、台南 DH6、高雄 EH6 及板橋 FH2 都更案等。
6. 展望與指引
- 短期營收展望：2025 上半年營運為谷底，下半年起營收將顯著成長，主要貢獻來自「幸福成」等大型個案的入帳。
- 中長期成長動能：未來數年完工案量能見度高，且銷售率普遍良好。2026 年推案量將迎來高峰，為後續營收成長奠定基礎。
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市場風險：
- 政策風險：央行對不動產的信用管制措施持續，尤其在土建融方面依然緊縮，對開發商資金造成壓力。
- 外部不確定性：國際政治經濟局勢，特別是美國的政策走向，是影響市場買氣的最大變數。
- 價格策略：公司表示目前訂價策略以合理反映成本與利潤為主，不會刻意拉高售價。
7. Q&A 重點
Q1：士林北投科技園區的建案銷售狀況如何？
A：士北科共有三個案子，一個商辦案已順利完銷，一個住宅案銷售率接近六成。此區因特定科技大廠的效應，銷售表現特別突出。
Q2：「幸福成」的交屋進度與時程？
A：該案已於 6 月 9 日取得使照，總戶數為 2,498 戶。目前對保率約 97%。預計 8 月中完成總登，9 月開始分批交屋。今年度目標是交屋 64% 至 65%，其餘部分將於明年完成。
Q3：目前的銷售速度如何？每月銷售額大概多少？
A：目前每月平均銷售額約 20 億元。相較於去年（2024）Q3 調控政策前，銷售速度明顯放緩，影響幅度約 40% 以上。客戶觀望期拉長，但個案仍持續有成交。
Q4：「長翠」的交屋進度？
A：預計 7 月 29 日取得使照，今年度交屋進度預估可達六至七成。
Q5：遠雄巨蛋的財務展望？預計何時能損益兩平？
A：隨著商場、飯店等設施陸續開幕，折舊費用會更高，因此帳面虧損預期會擴大。我們預估最快要到 2027 年以後纔有機會達到損益兩平。不過，辦公室的招租狀況非常理想，租金與出租率在信義計畫區名列前茅，我們對此非常有信心。
Q6：公司在遠雄巨蛋的最低持股比例是多少？未來是否會處分股權？
A：根據新建營運契約，遠雄建設作為最大發起人，必須一直維持 20% 的最低持股比例。超過此比例的部分可以進行調節，但 20% 是必須持有的。
Q7：營建業缺工問題的影響？
A：目前結構體（鋼筋、模板、混凝土）的缺工狀況已明顯緩和，但泥作和水電仍是影響較大的部分。遠雄營造的策略是將單一個案的發包廠商數量增加，以分散風險，降低缺工衝擊。整體工程進度仍符合預期。
Q8：2026 年的推案計畫為何？為何推案量會特別大？
A：2026 年將是推案大年，預計推案量會破歷史紀錄。主要原因是部分原定今年要推的案子，如板橋 FH2 都更案及市北科二期，因都更及建照申請等行政程序延宕，遞延至明年推出。
Q9：對於央行的信用管制（土建融）政策有何看法？
A：根據我們與央行及銀行業的溝通，目前管制仍然非常嚴格，預計到年底都不會放鬆。未來若有鬆動，可能僅會針對非首購族的第二戶房貸限制，但對建商的土建融管制放寬的可能性不大。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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