本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
遠雄建設於本次法說會說明 2024 年前三季營運成果及未來展望。公司目前經營重心已完全聚焦台灣市場，並無在中國大陸的投資。憑藉垂直整合遠雄營造的優勢，公司在規模經濟與成本控制上具備競爭力。
- 2024 年前三季財務表現：累計合併營收為 176.2 億元，營業毛利率約 31%，稅後淨利 26.7 億元，EPS 為 3.42 元。
- 股利政策：董事會已通過 2024 上半年股利，每股配發現金 1 元，維持穩定股利政策，與股東分享經營成果。
- 未來展望：公司土地庫存充裕，未來幾年開發與營收獲利前景可期。策略上將持續佈局六都及新竹地區，並計畫逐步提高北部，特別是商廠辦產品的開發比重。
- 重要轉投資：遠雄巨蛋全區已取得使用執照，預計相關事業體將於 2025 年陸續開業，經營權已展延至 2062 年 3 月，預期未來可貢獻穩定投資收益。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務：遠雄建設為台灣大型建設開發公司，透過 100% 持股的子公司遠雄營造進行垂直整合，有效控制成本與工程品質。產品規劃注入綠能、智能、性能等元素，提升品牌附加價值。
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地理佈局：開發區域鎖定六都及新竹，目前土地庫存總銷金額約 2,283 億元，平均分佈於北、中、南三區。
- 北部：佔比 34% (約 789 億元)
- 中部：佔比 36% (約 818 億元)
- 南部：佔比 30% (約 676 億元)
- 產品組合策略：未來計畫逐步將開發重心移轉至北部，並加大商廠辦產品的開發力度。目前北部商廠辦佔比約 10%，公司看好 AI 產業帶動的需求，認為自身在商廠辦規劃上具備利基。
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權益法轉投資：
- 遠雄巨蛋：持股 28%，為 BOT 案，包含體育館、商場、飯店、影城及辦公室。
- 三新奧特萊斯 (Mitsui Outlet Park 林口)：持股 30%，為 BOT 案，每年約可貢獻 6% 至 8% 的穩定投資報酬。
3. 財務表現
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2024 年前三季關鍵指標：
- 合併營收：176.2 億元
- 營業毛利：55.2 億元 (毛利率 31%)
- 營業利益：38.6 億元 (營業利益率 22%)
- 稅後淨利 (歸屬母公司)：26.7 億元
- 每股盈餘 (EPS)：3.42 元
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資產負債狀況 (截至 2024Q3)：
- 總資產：1,018 億元，其中存貨佔比最大。
- 現金及約當現金：102 億元 (包含信託專戶款項)。
- 權益法投資：81.5 億元，主要為遠雄巨蛋及三新奧特萊斯。
- 負債比率：約 55%，其中金融借款佔總資產約 34%，符合公司內部目標及央行信用管制規範。
- 合約負債：118.4 億元 (佔總資產 12%)，主要為客戶預收款，反映個案銷售成績良好，將於未來完工後轉為營收。
- 股東權益：456 億元，每股淨值約 58.37 元。
4. 市場與產品發展動態
- 市場趨勢：簡報者指出，央行第七波房市管制政策確實對來客數與成交量造成影響，市場短期進入沉澱期。11 月銷售量雖較持平但趨於穩定，價格未有調整。公司持續觀察年底至明年第一季的市場後續發展，預期交易量可能逐漸回升。
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遠雄巨蛋開發進度：
- 全區使照已於 2024 年 3 月取得。
- 附屬設施將分期開業，折舊費用也將隨之增加，預計至 2026 年初才會完全反應。
- 辦公室：預計 2025Q1 開放廠商進駐裝修。
- 影城與商場：預計分別於 2025Q2 及 2025Q4 陸續開幕。
- 飯店：因軟裝修時程較長，預計最快於 2025Q4 開業。
- 商廠辦市場展望：公司看好 AI 議題帶動的商廠辦需求。以「遠雄商周」建案為例，尚未取得使照銷售率已達八成。憑藉過去在南港、中和等地的成功經驗及專業規劃能力，公司對商廠辦市場深具信心，將持續加大佈局。
5. 營運策略與未來發展
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長期發展計畫：
- 深耕核心都會區：持續鎖定六都及新竹，並推動都市更新及危老改建案，以取得較佳的融資條件。
- 增加固定收益投資：透過遠雄巨蛋與三井 Outlet 等大型 BOT 案，建立穩定的長期現金流。
- 產品差異化：注入綠能、智能、性能等元素，並透過不同產品線規劃，滿足多元客戶需求，提升品牌價值。
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ESG 永續經營：
- 公司自 2018 年起成立內部 ESG 小組 (FGNEXT)，以「永續共享」為核心價值。
- 透過工地計畫 3.0，將廢棄物研發再利用於公設，實踐循環經濟。
- 過去十年已取得超過 30 個內政部「綠建築標章」。
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未來營收能見度：
- 公司已規劃至 2028 年後的建案完工時程，未來數年營收來源清晰。
- 2025 年預計完工交屋總銷金額為 368 億元。
- 2026 年預計完工交屋總銷金額為 296 億元。
- 2027 年預計完工交屋總銷金額為 273 億元。
6. 展望與指引
- 未來幾年完工量：公司提供未來數年的完工入帳預估，顯示營收動能無虞。2025 年將是未來幾年的入帳高峰，總銷金額達 368 億元。
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市場機會與風險：
- 機會：AI 產業發展帶動商廠辦需求，為公司重點發展方向。剛性需求與首購族仍是市場主力，公司產品線多有對應規劃。
- 風險：央行貨幣政策與房市管制措施仍是主要不確定因素。此外，銀行對於建築融資的「限貸令」可能影響交屋流程，但公司已提前展開分戶貸款作業，預期可有效緩解衝擊。
7. Q&A 重點
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Q1: 詢問 2025 年預計交屋建案的時程與銷售狀況？
A:
- 晴川：預計 2025Q2 開始交屋。
- 商周：銷售率約 八成，預計 2025Q2 底左右交屋。
- 夏沐：預計 2025Q2 底左右交屋。
- 幸福城：預計 2025Q3 開始交屋，因案量較大，交屋時程會跨年度至 2026 年。
- 長翠：因使照取得較晚，預計 2025Q4 才交屋，預期會跨年度。
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Q2: 遠雄巨蛋在 2024Q3 任列權益法虧損，是否因設施開始提列折舊？此虧損金額是否已達高峰？
A: 附屬設施開始營業就會攤提折舊。目前僅部分設施開始營運，飯店、商場等將於 2025 年陸續開業，屆時折舊才會全部反應。預計到 2025 年底或 2026 年初，折舊攤提數會更高，目前的虧損並非高峰。
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Q3: 公司提到要加大北部商辦開發，但市場供給量未來幾年將增加，公司如何看待供需狀況？
A: 公司持續看好商廠辦市場，主因 AI 議題帶動需求，且公司過去在商廠辦產品的規劃能力具備專業優勢與客戶掌握度。雖然市場總體供給量是考量點，但公司認為自身產品規劃的強項仍具備利基點，因此對加大佈局有信心。
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Q4: 央行第七波房貸政策調整後，近期 10-11 月的房市變化如何？人流是否回籠？
A: 央行政策確實影響來客數與成交比例。市場需要一至兩個月沉澱，目前 11 月銷售數字雖持平，但量已稍微穩定，價格沒有調整。業界普遍在觀望年底理監事會的決策，預期市場狀況會慢慢回升。
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Q5: 新青安貸款利息補貼將於 2026 年 7 月到期，是否會引發「搶貸潮」？
A: 公司認為應該不至於發生搶貸潮。首先，銀行端已加強貸款前後的審核力道；其次，財政部統計顯示使用比例並未持續大幅增加。公司的產品多針對首購與剛需客群，這些客戶本來就會評估使用新青安方案，距離政策落日還有一年半時間，應不致於出現搶貸現象。
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Q6: 媒體經常報導大巨蛋漏水問題，對股東不公平，公司能否解釋為何無法修復？
A: 此問題不屬於遠雄建設的直接經營範圍。但會將股東的意見反應給巨蛋公司，由其評估是否對外說明。
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Q7: 銀行「限貸令」的狀況是否持續？會不會影響交屋，造成客戶退縮？
A: 到今年底部分銀行額度確實仍較緊俏，「限貸令」依然存在，預估可能要到明年下半年才會緩解。公司已針對明年要完工的案子提前展開分戶貸款作業，應可有效緩解排隊撥款的狀況。今年在台南的個案曾遇到此狀況，但已於 10 月底完全解決。就公司目前情況而言，沒有排撥問題。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有的公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告之更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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