本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 亞昕營運摘要
亞昕國際開發於 2025 年上半年度營運表現亮眼，營收達 106.22 億元，創下近年新高，稅後淨利為 11.74 億元，每股盈餘 (EPS) 為 1.79 元。公司目前以「商用」、「住辦」及「永續」三大事業群為核心，推動多元化發展。
未來營運能見度高，目前線上推案、成屋及儲備個案合計總銷金額高達 1932 億元，計畫於未來七年內陸續完工入帳，每年預計完工產值介於 117 億至 263 億元 之間，為公司奠定穩固的營收基礎。公司策略上將持續提高商用不動產比重，以建構穩定的固定收益來源，同時對購地計畫轉趨保守，將優先考慮合建案。
2. 亞昕主要業務與產品組合
亞昕集團採多元平衡發展策略，旗下分為三大事業群：
- 商用事業群：此事業群旨在為公司建立穩定的固定收益，作為營運的「防火牆」。
- 商場經營：林口昕境廣場，年租金貢獻 3300 萬元。
- 飯店經營：亞昕福朋喜來登飯店，年租金貢獻 4740 萬元。馬來西亞鉑昕酒店已於 2025 年 7 月開幕，預期在完整營運年度後將貢獻穩定收益。
- 未來規劃：位於新莊副都心 A4 站的企業總部大樓正在興建中，樓地板面積達 11700 坪，預計完工後每年可創造約 2.3 億元 的租金收入。
- 住辦事業群：為公司的核心業務，主要為住宅、店面及事務所的開發與銷售。
- 台灣市場：為主要營運地區，目前線上共有 25 個建案，遍及雙北、桃園、新竹、苗栗及台中。
- 馬來西亞市場：馬六甲「喜來城」案已完工，第一階段已於 2024 年底交屋，現正進行成屋銷售。
- 中國大陸市場：為確保股東權益，面對當地嚴峻的市場挑戰，公司計劃處分河北三河中和房地產公司股權，目前正與潛在買方洽談中。
- 永續事業群：透過亞昕環境保護基金會，推動公園認養、節能減碳等環保工作，善盡企業社會責任。
3. 亞昕財務表現
- 2025 上半年度關鍵財務數據：
- 營業收入：106.22 億元
- 稅後淨利：11.74 億元
- 每股盈餘 (EPS)：1.79 元
- 過往財務表現：根據簡報，公司自 2020 年以來，即使面臨經濟環境挑戰與新冠疫情衝擊，每年均維持稅後獲利狀態。
- 股利政策：公司採取相對高現金配息的策略以回饋股東。根據簡報，2020 年至 2024 年，現金股息配發率介于 63.7% 至 113.64% 之間。公司表示，未來股利政策將綜合考量次年度營運資金需求、政府政策及經濟環境變化後決定。
4. 亞昕市場與產品發展動態
- 線上推案狀況：
- 目前全台共有 25 個 線上推案，預估總銷金額達 1333 億元。
- 其中 16 個 已開賣的建案，加權平均銷售率已達 75% 以上，顯示市場接受度良好，未來入帳基礎穩固。
- 新開賣的台中「之森」與「織御」案，銷售仍在初期階段。
- 成屋個案庫存：
- 目前有兩大成屋案持續銷售，合計可售總額約 103 億元。
- 包括台北大同區「一邸」（可售 47 億元）及馬來西亞「喜來城」（可售 56 億元）。
- 永續建築實踐：
- 公司積極推動綠建築與智慧建築，已有數個建案獲得相關標章或證書。
- 綠建築：「昕悅灣」（黃金級）、「一邸」（銀級）。
- 智慧建築：「企業總部」（黃金級）、「森中央」（黃金級）、「淳白」（銀級）。
5. 亞昕營運策略與未來發展
- 強化固定收益：未來將持續增加商用不動產比重，以提升長期且穩定的租金收益，強化公司抵禦市場波動的能力。新莊企業總部即是此策略的重點項目。
- 土地開發策略轉變：因應目前龐大的土地庫存與推案量（合計總銷近 2000 億元），公司對未來直接購買土地的計畫將趨於保守並暫緩。未來開發重點將轉向優質的合建案，以降低開發風險。
- 市場應對與銷售調整：面對房市從過熱回歸正常自住需求的趨勢，公司將銷售期程由過去預期的一年內完銷，調整為更務實的 1.5 至 2 年。此外，推案多集中在 100 至 300 戶 的中小型社區，以利在正常市場節奏下去化。
- 海外市場佈局：在馬來西亞市場穩定推動成屋銷售，並對挑戰嚴峻的中國大陸市場採取處分股權的策略，以回收投資並聚焦核心市場。
6. 亞昕展望與指引
- 未來營收能見度：公司未來七年（2025-2031）的完工量規劃清晰，每年皆有穩定的案量完工入帳。
- 預估每年完工產值：最低為 117 億元，最高可達 263 億元。
- 此穩定的完工排程將成為公司未來營收的堅實基礎。
- 增長動能：
- 除了住辦本業的穩定貢獻外，新莊企業總部完工後，預計每年將新增 2.3 億元 的租金收入，進一步強化固定收益來源。
- 目前高達 75% 的平均銷售率，為未來順利入帳提供高度確定性。
7. 亞昕 Q&A 重點
- Q：有關新青安政策對於公司交屋是否有更加順利？A：此政策是正面的消息，對協助客戶爭取貸款額度有很大幫助。不過，公司亦有許多非適用新青安的客戶。無論客戶是否適用，公司的財務與營業單位都會努力協助其取得所需額度。就 2025 上半年度的狀況來看，房屋過戶與貸款撥款皆相當順利，並無問題。
- Q：公司未來的購地計畫為何？A：目前公司所有土地庫存及推案的籌備總銷金額已達 1900 多億元，儲備量充足。在此情況下，未來購地計畫會相對保守並暫緩。後續的開發策略將會優先考慮好的合建案。
- Q：目前在手建案的銷售率及銷售狀況，受房市下行影響的程度為何？A：近期房市確實較為冷清，但這是相較於前幾年的過熱市況。目前的市場是回歸到以自住和首購為主的正常狀態，少了投資客的參與，去化速度放緩是正常現象，這對抑制房價過度炒作並非壞事。
因應此趨勢，公司的銷售策略已將銷售期程調整為較正常的 1.5 到 2 年。公司推案的戶數普遍規劃在 100 至 300 戶之間，在此銷售週期內完成去化的掌握度相當高。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
閱讀進度
