1. 皇龍營運摘要
皇龍開發 2025 年前三季合併營收為 7.72 億元，稅後淨利為 8,079 萬元，每股盈餘 (EPS) 為 0.74 元。與去年同期相比，營收、毛利率及淨利率均有顯著成長。
營運方面，公司於 2025 年有多個建案進入交屋階段。「皇龍大砌」已於 2025Q1 完成交屋，「東門 CASA」與「皇龍六璽」則分別於 Q2 及 Q3 取得使用執照，目前正陸續辦理交屋，預期將貢獻 2025 年底及未來的營收。
展望未來，營建事業將持續深耕台南，積極開發潛力地段土地，並鎖定小坪數、低總價的首購族群為主要市場策略。電子事業方面，將維持輕量化策略，與 Intel 合作開發的超流體冷卻技術已於 2025Q3 完成認證，並持續研發次世代的液態金屬散熱技術，預計 2026 年與客戶完成液態金屬磁力泵的開發。
2. 皇龍主要業務與產品組合
公司主要經營兩大業務：營建事業與電子事業。
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營建事業：核心業務為土地開發、住宅及大樓的興建與銷售，業務範圍主要集中於台南地區。公司強調建築品質與安全，旗下多個建案導入 ASBD 隔震系統與銀級綠建築標準，以提升產品競爭力。
- 已完工個案：截至目前已完工 11 個建案，總戶數 1,252 戶，總銷金額約 108 億元。其中，「皇龍六璽」銷售率更新為 33%，「東門 CASA」銷售率為 63%，其餘早期建案均已完銷。
- 在建個案：目前有「植上東門」、「皇龍天韻」、「天龍品居」、「海興段」等四個建案正在興建中，皆位於台南市，合計總戶數 556 戶，總銷金額約 89 億元。其中「天龍品居」與「海興段」尚未開始銷售。
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電子事業：透過子公司曼德拉全球經營，專注於關鍵液冷散熱零組件的開發與銷售。公司採取輕量化策略，不投入大型系統組裝，而是與 Intel 等晶片大廠合作，專注於前端關鍵技術的研發。
- 超流體冷卻技術 (Superfluid)：與 Intel 合作開發，已於 2025Q3 完成認證，可提升現有液冷系統 9% 至 11% 的散熱效率，將推廣給終端客戶。
- 液態金屬流體模組：為下一代研發重點，目標於 2026 年與客戶完成液態金屬磁力泵的開發。
3. 皇龍財務表現
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2025 年前三季關鍵財務數據：
- 營業收入：7.72 億元 (年增 22.45%)
- 營業毛利：2.12 億元
- 毛利率：27.46%
- 稅後淨利：8,079 萬元
- 每股盈餘 (EPS)：0.74 元
- 負債比率：51.1%，財務結構穩健。
- 實收資本額：11.3 億元 (年初辦理 1.6 億元現增)
- 財務表現驅動因素：2025 年前三季的營收與獲利成長，主要來自於「皇龍大砌」的完工交屋，以及「東門 CASA」於下半年開始認列的交屋收入。
- 股利政策：公司已連續五年實現獲利。2024 年度 EPS 為 0.58 元，但公司配發現金股利 1.2 元，配息率達 207%，展現回饋股東的誠意。
4. 皇龍市場與產品發展動態
- 營建市場趨勢：公司觀察到目前房市趨冷，尤其在台南與高雄地區。然而，由於營建、工資及材料成本並未下降，公司目前無降價銷售的計畫，但預期銷售時程可能拉長。公司產品定位於戶數約百戶的中小型社區，與大型建商動輒上千戶的量體不同，因此銷售策略上較不需採取大幅度的促銷手法。
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關鍵產品動態：
- ASBD 隔震系統：為公司建案的主要特色之一，應用於「皇龍雲鼎」、「天慕」系列等多個建案，強調超越法規的耐震安全標準。
- 綠建築：部分建案如「天慕」、「皇龍天韻」等採用銀級綠建築標準，符合永續經營理念。
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合作夥伴關係：
- 電子事業與 Intel 建立長達五、六年的深度合作關係，共同組成先進技術開發小組，研發團隊位於 Intel 台灣南港總部。此合作關係讓皇龍能專注於前瞻性的液冷散熱技術，並透過 Intel 的平台接觸終端客戶。
5. 皇龍營運策略與未來發展
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長期發展計畫：
- 營建事業：持續深耕熟悉的台南市場，積極尋找合適土地。目前尚無跨足外縣市的計畫。產品策略將持續鎖定首購族群，推出符合市場需求的小坪數、低總價產品。
- 電子事業：維持輕量化的營運模式，將資源集中於與 Intel 合作的關鍵技術研發，避免投入資金與人力龐大的系統製造，以控制營運風險。
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競爭定位：
- 營建：以建築安全 (隔震) 與永續 (綠建築)為產品差異化核心，並以中小型建案規模靈活應對市場變化。
- 電子：定位為關鍵技術提供者，而非系統整合商。透過與產業巨頭的緊密合作，在利基市場建立技術門檻。
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風險與應對：
- 房市風險：面對房市轉冷、銀行限貸令及升息等挑戰，公司表示目前分戶貸款狀況正常。應對策略為堅持價格以反映成本，並接受銷售速度放緩的市場現實。
- 缺工問題：公司坦言結構體後的收尾工程（如泥作、水電）仍面臨缺工狀況，但結構體工程的缺工壓力已較先前緩和。
6. 皇龍展望與指引
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建案完工與交屋時程：
- 植上東門：預計 2026Q3 取得使用執照，順利將於 2026Q4 開始交屋。
- 皇龍天韻：預計 2026Q4 完工。
- 未來營收將主要依賴「東門 CASA」、「皇龍六璽」的持續交屋，以及 2026 年底後「植上東門」等新案的貢獻。
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成長機會與潛在風險：
- 機會：深耕台南市場具備地緣優勢；電子事業的液冷散熱技術處於高成長潛力的產業賽道。
- 風險：營建業面臨總體經濟、政府政策（打房）、選舉不確定性及市場需求放緩的挑戰。
7. 皇龍 Q&A 重點
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Q: 「東門 CASA」與「皇龍六璽」目前的銷售率及預計交屋時程？
A: 「東門 CASA」總戶數 96 戶，已售 60 戶，銷售率約 63%，自 2025 年 9 月起陸續交屋。「皇龍六璽」為透天產品，近期售出 1 戶，銷售率從 17% 提升至 33%。
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Q: 目前建案是否受到房市轉冷或銀行限貸令的影響？
A: 限貸令對整體營建業都有影響，但截至目前，公司客戶的分戶貸款對保皆已完成，沒有問題。未來將視銀行狀況而定。
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Q: 10 月份的營收入帳主要來自於哪個建案？
A: 主要來自「東門 CASA」的交屋認列。
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Q: 「東門 CASA」銷售速度似乎較緩慢，公司是否考慮降價？
A: 去年預售達一定程度後便暫停銷售，待成屋後才於近期重啟銷售。由於營建、工資及材料成本高昂，公司目前沒有降價的考量，但銷售成交速度可能會放慢。
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Q: 相較於興富發等大型建商降價搶市，皇龍的策略為何？
A: 公司的產品特性與大型建商不同。皇龍的建案量體較小（約 100 戶），屬於小眾市場，不需像大型建案（動輒一兩千戶）那樣採取大規模的搶銷手法。
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Q: 公司是否面臨缺工問題？
A: 有。結構體工程的缺工情況近期已較為緩和，但後續的收尾工作（如泥作、水電等）目前仍然缺工。
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Q: 銀行給公司的貸款利率是否有調升？
A: 有微幅調升。
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Q: 公司建案是自售還是委託代銷？
A: 委託代銷。目前合作順利，未遇到代銷要求降價或解約的情況。
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Q: 公司建案全在台南，是否考慮跨出其他縣市？
A: 目前仍以熟悉的台南市場為主，尚未在外縣市找到合適的土地。
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Q: 對於電子事業的未來想法或期待為何？
A: 策略是維持輕量化，專注與 Intel 等主要客戶合作開發關鍵技術與零組件，不投入大型系統製造以避免過高的資金與人員鋪險。目前與 Intel 合作開發液冷關鍵技術，雖然市場成長空間大，但技術迭代速度快，因此在市場佈局上相對保守，但工程研發會持續進行。今年已有小批量出貨給實驗室客戶，金額約 50-60 萬美金。
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Q: 電子事業的液冷零組件主要用途為何？研發團隊在哪裡？
A: 主要應用於提升散熱系統的熱交換效率，例如「超流體 (Superfluid)」技術。研發團隊與 Intel 位於台灣南港的團隊合作。原先 Intel 在美國和上海也有團隊，但後續組織異動將重心全部集中在台灣。
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本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
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