本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 森寶營運摘要
- 營運現況：公司採用完工入帳法認列營收，因目前在建工程尚未完工，故帳面呈現虧損。預期待建案完工後，財務表現將有顯著改善。
- 未來展望：目前在建的兩大建案「森越」與「森治」均已全數完銷，預計將於 2026 年下半年完工交屋，屆時將迎來營收與獲利的高峰期。
- 股利政策：公司政策為維持穩定的股利發放，將經營成果與股東分享，以提供股東良好的投資報酬。
- 未來動能：公司持續關注北部地區的土地供給，若有合適的區位與價格，將積極購入土地，作為未來 3 至 5 年的營運基礎。
2. 森寶主要業務與產品組合
- 核心業務：森寶開發主要從事建設業務，專注於住宅大樓的開發與銷售。公司旗下持有 100% 股權的子公司「森碁營造有限公司」，負責營造工程，形成開發與營造一條龍的營運架構。
- 森寶開發股份有限公司：實收資本額 9.05 億元。
- 森碁營造有限公司：實收資本額 1.1 億元。
- 已完工實績：公司深耕新北市，已陸續推出並完工多個建案，包括：
- 林口區：「美麗莊園」、「快樂莊園」、「森JIA」
- 鶯歌區：「森朵」、「森睦」
- 在建中個案：
- 林口「森越」：
- 投資比例：100%
- 總銷金額：約 35 億元
- 規劃：地上 24 層、地下 3 層，共 226 戶
- 完工時程：預計 2026 年下半年完工
- 林口「森治」：
- 投資比例：50% (合建案)
- 總銷金額：32 億元
- 規劃：地上 15 層、地下 4 層，共 226 戶 (註：簡報者於會中更正樓層資訊)
- 完工時程：預計 2026 年下半年完工
- 林口「森越」：
3. 森寶財務表現
- 關鍵財務數據：
- 總資產：約 39 億元
- 總負債：約 27 億元
- 股東權益：約 12 億元
- 負債比率：約 70%
- 營運表現驅動因素：
- 公司採用完工入帳法，營收與獲利需待建案完工並交屋後才能認列。因此，在建案興建期間，財報上會呈現虧損，此為營建業會計處理的特性。
- 總經理表示，待 2026 年下半年兩大建案完工後，公司將迎來「大豐收」，營收與獲利將一次性認列。
4. 森寶市場與產品發展動態
- 產品定位：公司專注於開發集合住宅產品，主要鎖定自住型客戶。
- 開發策略：目前公司僅從事素地的自地自建及合建分售業務。對於都市更新或危老重建等改建案，因其法規與執行面較為複雜，且協調過程曠日廢時，目前暫不考慮參與。
- 市場應對：
- 央行信用管制：公司表示，目前預售案客戶均正常繳付工程款，未出現因核貸困難而解約的情形。
- 成本上漲：面對營建成本高漲，公司透過結構優化、輕量化設計及採用低碳建材等方式穩定成本。同時，將部分利息成本適度轉嫁至售價，以維持正常營運。
5. 森寶營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 土地開發：公司未來 3 至 5 年的營收動能取決於土地庫存。目前雖無確定的購地計畫，但持續積極關注北部地區的土地，只要區位與價格合適，便會立即購入。
- 財務規劃：在升息環境下，公司致力於尋求最佳資金規劃方案，從不同管道取得較低廉的資金，以控制財務成本。
- 風險與應對：
- 碳費影響：根據內政部評估，碳費對整體建築成本影響約 0.9%。公司將透過優化設計及採用再生、低碳建材來應對，以穩定建築成本。
- 關稅政策：由於建案主要原物料多來自台灣、中國及東南亞，廚具衛浴則多為國產、日本及歐洲進口，因此美國的關稅政策對公司沒有直接影響，但仍會關注其對台灣總體經濟的間接衝擊。
6. 森寶展望與指引
- 短期展望 (2026 年)：
- 預計 2026 年下半年將有林口「森越」及「森治」兩大建案完工入帳。
- 兩案總銷金額合計 67 億元，依投資比例認列後，預期將為公司帶來可觀的營收與獲利貢獻。
- 中長期展望：
- 未來營運表現將視新土地的取得進度而定。公司將維持穩健的經營策略，在適當時機購入土地，以確保營運的持續性。
- 主要機會與風險：
- 機會：兩大在建案已全數完銷，未來營收來源穩固，降低市場銷售風險。
- 風險：未來 3 至 5 年的營收能見度，需視後續購地計畫的落實情況。
7. 森寶 Q&A 重點
- Q1：請說明森寶各建案完工進度與銷售率。A1：位於林口的「森越」及「森治」兩案皆已完銷，預計在 2026 年下半年完工並申請使用執照。
- Q2：森寶除「森越」及「森治」建案外，並無其他建地存貨，請問公司如何規劃未來三至五年的營收獲利？A2：公司目前尚無確定的購地計畫，但持續在關注北部地區的土地供應狀況。若有良好的區位及適當的價格，公司會立即買進。
- Q3：因央行信用管制政策（限貸令），近期部分建商之預售案傳出解約潮。請問森寶建案之客戶是否也有核貸困難而解約的情況？A3：公司各預售建案的客戶目前都正常依約繳付工程款，沒有任何因貸款困難或提前解約的情形，僅有少數依法可轉讓的個案。
- Q4：近年政府陸續祭出打炒房政策，使得營建成本高漲，升息循環來臨，央行限縮政策所帶來的影響加劇，試問貴公司如何因應？A4：公司以積極穩健的策略經營，在升息情況下，會盡力尋求最佳資金規劃方案，從不同管道取得較低廉的資金，並將利息成本適度轉嫁至售屋價格，以維持公司正常營運。
- Q5：今年 4 月川普宣布之對等關稅政策，對貴公司及未來房市有何影響？A5：建案主要材料（混凝土、鋼筋）及設備（廚具、衛浴）來源不受美國關稅政策直接影響。因此，此政策對內需型的營建業沒有直接影響，但仍需留意其對台灣整體經濟成長的間接衝擊。
- Q6：請問政府徵收碳費對營建業成本之影響有多大？公司將如何因應？A6：根據評估，碳費對整體鋼筋混凝土建築成本影響約 0.9%。未來建案將透過結構優化、輕量化設計，並多加使用國內再生原料及低碳建材，以穩定建築成本。
- Q7：請問貴公司是否有意願或已參與都市更新及危老重建之改建案？A7：公司僅從事素地的自地自建及合建分售。由於都更及危老重建在法規與執行面較複雜，且協調時間冗長，目前不考慮參與該類建案的開發。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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