本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
- 財務概況：昇陽（市：3266）2023 年營業收入為 42 億元，2024 年為 46 億元。截至 2025 年第一季，營收為 2.5 億元。公司預期，因個案生產週期的影響，2025 全年度的營收將會較 2024 年減少。
- 銷售中個案：今年度主要銷售個案為北投區的「昇陽立博」成屋案，以及萬華區的「開封街案」，後者預計於 8 月公開銷售。
- 未來推案：未來數年有多個大型個案將陸續完工或推出，包括信義區「昇陽國際」、士林區「昇陽福林」、「重慶北路案」、「德行東路案」、信義區「永吉路案」等，總銷金額合計超過 300 億元，為未來營運奠定基礎。
- 市場展望：管理層指出，受央行信貸政策及市場不確定性影響，近期房市買氣趨於觀望，交易速度放緩。公司策略將以守住應有利潤為優先，在現金流穩健的前提下，不會輕易採取降價策略來衝刺銷售率。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務：公司為上市建設公司（股票代號：3266），實收資本額 35.23 億元，主要從事不動產開發與銷售。
- 地理分佈：業務區域主要集中在大台北地區（臺北市、新北市），亦有桃園市的完工交屋案。
- 產品組合：
- 住宅為主：開發個案絕大多數為住宅產品。
- 商用為輔：部分位於商業區的個案，如「開封街案」及「昇陽國際案」，因分區規定，低樓層或部分樓層規劃為一般事務所，但公司可售部分仍以高樓層的住宅單位為主。
3. 財務表現
- 關鍵指標：
- 2023 年營業收入：42 億元
- 2024 年營業收入：46 億元
- 2025Q1 營業收入：2.5 億元
- 營收驅動因素：公司營收主要來自於建案完工後的交屋入帳。2025 年的營收預計將主要由「昇陽立博」與「開封街案」兩個規模較小的個案貢獻，因此全年營收預期將較前一年度下滑。
- 挑戰與應對：當前市場面臨政策不確定性與買方觀望心態的挑戰。公司表示，雖然交易速度變慢，但市場資金依然存在。公司的策略是維持穩健的現金流，並以股東利潤為首要考量，不輕易進行價格折讓。
4. 市場與產品發展動態
- 2025 年銷售中/即將銷售個案：
- 昇陽立博（北投區）：成屋銷售，總銷 6 億元，坪數 18-38 坪，目前銷售率近五成。
- 開封街案（萬華區）：合建案，即將成屋銷售，總銷 12 億元，坪數 17-31 坪，預計 8 月正式公開。
- 昇陽福林（士林區）：海砂屋都更案，採邊建邊售，總銷 25 億元，坪數 28-45 坪，預計 7 月公開，2028 年完工入帳。
- 施工中個案進度：
- 昇陽國際（信義區）：總銷 63 億元，先前預售已達近六成。結構體已完成，預計 2026Q4 完工。
- 重慶北路案（士林區）：危老案，總銷 32 億元，目前結構體至二樓底板，將視市場狀況推出。
- 德行東路案（士林區）：總銷 51 億元，已開工，正在評估邊建邊售的可行性。
- 永吉路案（信義區）：海砂屋都更案，總銷 71 億元，已開始拆除，將視市場狀況推出。
- 開發中個案：
- 板橋音樂公園案：預估總銷 38 億元。
- 中和秀朗路案：預估營收 28 億元。
- 三峽站共構案：預估總銷 34 億元，待點交後即可申請開工。
- 文山光明戲院案：因整合鄰地，基地擴大，預估總銷提升至 90 億元。
5. 營運策略與未來發展
- 長期計畫：公司積極投入都市更新、危老重建及海砂屋改建，如「昇陽福林」、「永吉路案」等，此類案件開發期程較長，但能鎖定市中心精華地段。此外，也參與捷運共構案（如三峽站），拓展多元案源。
- 開發模式：公司多數案件採取自行開發整合的模式，而非向外部開發公司購買，雖然耗時較長，但更能掌握開發細節與利潤。
- 銷售策略：採取彈性的「邊建邊售」策略，針對「昇陽福林」、「德行東路案」等個案，將根據市場景氣決定最佳銷售時機，以確保公司能獲取合理利潤，而非追求快速完銷。
- 競爭優勢：憑藉長久建立的品牌形象及上市公司治理的透明度，在與地主洽談都更合建時具備較高的信任度，有助於推動整合。
6. 展望與指引
- 短期展望：由於 2025 年主要入帳個案規模較小，全年營收預計將低於 2024 年。短期市場買氣放緩，銷售速度將是觀察重點。
- 中長期展望：公司目前在手施工中及規劃中的個案總銷金額龐大，合計超過 300 億元，未來幾年的營運成長動能無虞。信義區「昇陽國際」預計於 2026 年底完工，將成為重要的營收來源。
- 機會與風險：
- 機會：大台北地區危老及都更改建需求強勁，為公司提供穩定案源。
- 風險：政府房市調控政策持續，信貸緊縮可能影響購屋者意願及能力。營建成本的高低亦是影響未來利潤的關鍵因素。
7. Q&A 重點
- Q: 公司的個案是住宅還是商辦？總銷金額的單價預估為何？因應市場降溫，是否有降價計畫？
A: 個案以住宅為主，部分位於商業區的項目（如開封街案、昇陽國際案）有一般事務所的規劃，但公司可售單位仍以住宅居多。總銷金額是根據市場行情與公司目標價所預估，實際售價將依實價登錄公開。目前市場因政策因素確實趨於觀望，交易速度放緩，但公司現金流穩健，將優先考量股東利潤，非到不得已不會降價，而是透過調整銷售節奏應對。
- Q: 公司手上都更案的概況？信義區世貿附近的個案，預估單坪售價可達多少？以公司資本額，與地主洽談的分配比例條件如何？
A: 都更案是公司的重點，但屬於長期抗戰。信義區房價範圍廣，精華地段（蛋黃區）的稀有產品價格很高，普遍來說平均單價已很難低於百萬元。世貿附近個案單價可能達到一字頭或二字頭（即 100-200 萬/坪以上），但仍需視基地規模、規劃與產品定位而定。與地主的分配比例是看個案條件，包括土地使用分區、容積率、原建物狀況等，並非單純看建商資本額。上市公司的身份有助於取得地主信任。建商分回的總面積通常會少於地主分回的總和，但具體比例需視個案而定。
- Q: 公司經手的都更案中，地主「一坪換一坪」的條件常見嗎？
A: 這完全視個案狀況而定，沒有固定標準。有些案子可以接近「一坪換一坪」，有些地主甚至需要補貼工程款（如原建物容積已用得差不多）。反之，若原建物僅為低矮樓房，但土地容積率很高，地主則可能分回遠超原坪數的面積。例如，「永吉路案」早期因房價不高，地主甚至可能需貼錢，但後來因航高限制放寬，建商可分回更多坪數，才抵銷了地主的負擔。地主「無法換回原面積」是都更整合最常見的心理障礙與難處。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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