本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
- 2025 年上半年營運回顧：截至 2025 年 5 月，華固（市：2548）因無新建案完工交屋，單月營收維持數百萬水準，導致 EPS 呈負數。然而，公司預計此狀況將在 6 月扭轉。
- 2025 年交屋計畫：
- 華固大安學府 (住宅)：已於 6 月開始交屋，目標 6 月底前完成約一半的營收認列，預計 7、8 月全數交屋完畢，此案將成為 2025Q2 的主要營收來源，有望帶動單季 EPS 轉正。
- 華固德悅 (住宅)：位於中和左岸，預計於 2025Q3 開始交屋。
- 商辦案銷售狀況：南港「中央置地」與內湖「時代置地」兩個商辦案，因市場不確定性（如囤房稅議題、外部政策影響），潛在客戶決策時程延後。儘管如此，公司內部仍維持今年度銷售此兩案總銷金額 50% 的努力目標。
- 未來推案展望：未來 3 至 4 年營收能見度高，多數已推住宅案銷售率均達高標。公司將持續採取穩健的土地開發與推案策略，維持穩定的利潤率。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務：公司主要從事住宅及商用不動產（含商辦、廠辦）的開發與銷售，業務範圍以台灣市場為主。
- 已推個案銷售更新：
- 無雙 (住宅)：位於信義路與光復南路口，本季銷售率有顯著成長，為近期台北市高端住宅市場的熱銷指標案，多戶成交單價超過 200 萬/坪。
- 木川案、之信 (住宅)：銷售率皆達九成左右，已順利完銷結案，進入工程興建階段。
- 台中「峯匯」：相較其他個案，銷售速度較為緩慢。
- 2025 年下半年新推案：
- 華固福星 (住宅)：位於北投士林科技園區，預計 7 月推出。因地點優越且受惠於知名外商進駐題材，預估單價將落在 135 萬至 140 萬/坪。
- 華固創匯園區 (廠辦)：位於北投大業路，為工業區土地，總銷面積近 4 萬坪。因可進駐產業類別較市北科園區更多元，市場詢問度非常高，預期短期內會有成交佳績。
- 華固玉成 (住宅)：位於新店央北，為合建案，華固可分回總銷約 50 餘億元。
- 四季匯 (住宅)：台中第三案，規劃有 20 餘坪的小坪數產品，可避開央行 4,000 萬的豪宅限貸門檻。
3. 財務表現
- 關鍵財務數據：
- 2025 年前 5 月：因無建案入帳，營收規模小，EPS 為負。
- 2025Q2 預期：「華固大安學府」開始認列營收，預期將顯著貢獻獲利。
- 2025 全年最壞情境：若兩大商辦案今年未能順利出售，僅靠「大安學府」與「德悅」兩個住宅案交屋，全年營收約 70-80 億元，與去年水準相當。
- 利潤率分析：
- 公司長期目標維持穩定的毛利率，一般個案毛利率約落在 30% 左右。
- 公司的獲利模式主要來自「土地加工」，即透過建築規劃與品牌價值提升產品附加價值，而非單純依賴土地增值。
- 股利政策與時程：
- 公司股利政策以穩定為原則，較不受單一年度 EPS 波動影響。
- 今年因應法規要求修改公司章程（增訂基層員工利潤分配比例），所有上市公司皆須辦理變更登記，導致經濟部案件塞車，因此除權息時程將較往年晚。
4. 市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會：
- 市北科熱潮：受惠於知名外商（輝達）進駐的消息，士林北投地區房市來客數與成交量顯著增加。公司希望藉此熱潮，順利推動「華固福星」的銷售。
- 廠辦與商辦市場區隔：「華固創匯園區」為工業區廠辦，進駐產業限制較少，且價格定位與市北科內的商辦有所區別，形成良性競爭。
- 市場挑戰：央行信用管制持續影響換屋族群，且外部政策不確定性（如關稅議題）使企業客戶對購置商辦的決策趨於保守。
- 產品策略：
- 台中市場：「四季匯」透過小坪數規劃，應對台中市場供給量大及總價限制的挑戰，希望能吸引不同客群。
- 銷售策略：公司堅持不降價，而是以合理的定價，透過拉長銷售時間來換取銷售率。
5. 營運策略與未來發展
- 土地儲備策略：華固採取「現貨」概念的滾動式土地開發策略，即消耗一塊土地後再適時補充，與部分同業長期持有土地庫存的模式不同。
- 都更計畫：公司持續關注並進行都更案，如敦化南路上的都更案。但秉持穩健原則，只會在整合成功率極高時才會對外公布，以確保資訊的可靠性。
- 風險與應對：
- 政策風險：若政府未來嚴格管制預售屋信託款項的動用時機（如要求結構體完成後才能動用），將提高建商的自有資金壓力，可能導致整體市場推案量縮減。
- 市場波動：面對市場不確定性，公司以優質地段的產品力及品牌信譽為基礎，維持穩健的銷售步調。
6. 展望與指引
- 短期展望：2025Q2 營運將因「華固大安學府」交屋而顯著改善。2025Q3 則有「華固德悅」接力貢獻。全年表現的關鍵在於兩大商辦案「中央置地」與「時代置地」的銷售進度，預計下一季法說會將有更明朗的資訊。
- 中長期展望：未來 3 至 4 年已推個案多數擁有高銷售率，為營收奠定穩固基礎。公司將持續在雙北核心區及潛力區域（如市北科）推案，並審慎評估台中市場的發展策略。
7. Q&A 重點
- Q: 關於「無雙」的客戶輪廓、新青安政策影響、未來毛利率趨勢及匯率影響？A:
- 客戶輪廓：「無雙」的購買者主要是老大安、老信義區的在地客群，包括自住、開業（如醫美、牙醫診所）及部分科技業中高階主管置產需求。
- 新青安：公司產品定位以中高總價為主，新青安政策影響較小。
- 毛利率：目標維持在 30% 左右的穩定水準。
- 匯率：新台幣升值對進口建材成本是正面幫助，但因每個建案的進口建材比例不同，難以精確量化其對整體毛利率的影響。
- Q: 兩大商辦案目前的洽談進度？A: 在外部重大消息（指關稅等議題）出現前，已有客戶洽談至接近拍板的階段。消息出現後，客戶轉為觀望。待未來政策更明確後，相信潛在買方會重啟決策流程。
- Q: 央行限貸令是否影響交屋狀況？A: 目前確實有部分客戶因銀行鑑價高於合約價，導致總價觸及 7,000 萬的限貸門檻。公司會積極協助客戶與多家銀行溝通爭取。以「大安學府」為例，雖有多戶超過門檻，但目前交屋狀況依然順利。
- Q: 為何「創匯園區」採預售，而「中央置地」等商辦案是成屋銷售？A: 兩者土地使用分區不同。工業區的「廠辦」（如創匯園區、國家置地）會採預售模式；而純「商辦」（如中央置地、時代置地）則傾向邊建邊售，目標在完工前後順利去化。
- Q: 「中央置地」是整棟銷售或分層銷售？A: 目前有需求達萬坪的大型客戶在接洽。公司正在權衡整棟賣給單一買家（議價空間較大）或分層賣給多個買家（可能總價較高但有去化風險）的利弊，會綜合考量利潤率與風險後做決策。
- Q: 公司未來的土地儲備策略，尤其是在中南部的佈局？A: 公司採滾動式策略，先推案觀察市場反應，若銷售佳績則會再補充土地。在台中市場，將視「四季匯」的銷售狀況來決定後續的開發步調。若銷售卡關，將會放慢在台中的土地補充。
- Q: 外資近期的賣超趨勢，公司有何看法？A: 近期較少與外資法人直接接洽。觀察到市場上有時因 ETF 成分股調整，會出現外資與投信對作的現象，但其背後的操作邏輯公司無法確知。
- Q: 央行房市政策何時可能鬆綁？A: 這難以預測。央行掌握的資訊（如銀行放款集中度）比外界多，他們會在確定房市不會因鬆綁而立即反彈飆漲的前提下，才會調整政策。
- Q: 政府若加嚴預售屋信託管制，對公司有何影響？A: 若未來規定需等建物結構體完成後才能動用信託款項，將大幅提高所有建商的自有資金壓力，可能使體質不佳的建商被淘汰，市場供給量也會縮減。對財務健全的公司而言，短期是挑戰，長期則可能是產業秩序健康的契機。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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