本報告內容使用 LLM 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。
1. 營運摘要
- 2025Q1 營運表現：2025 年第一季營收為新台幣 27 億元，主要來自「皇普園首之道」剩餘戶數及台中「皇普莊園」新案的營收認列。單季稅後每股盈餘 (EPS) 為 1.08 元。
- 毛利率變動：2025Q1 毛利率相較 2024 年度有所下滑，主因是「皇普莊園」推案時間較早，當時預售價格未及目前市場行情。
- 股利政策：2024 年度盈餘分配案，決議配發現金股利每股 2 元及股票股利每股 0.5 元。除權息基準日為 2025 年 8 月 5 日。公司章程已修改為可一年配息兩次，未來將視市場狀況由董事會決議是否執行。
- 未來展望：公司預期隨著「皇普莊園」與「皇普摩天 100」等建案持續交屋，2025 年第二季至第四季的營收表現將相當亮眼，並維持穩定的建案完工入帳節奏。
- 近期籌資：公司於 2024 年底及 2025 年初分別發行第三次有擔保轉換公司債 (6 億元) 及第四次無擔保轉換公司債 (5 億元)。過往的私募額度已全數補辦公開發行完畢。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務：皇普建設為上市建商，資本額 41 億元，成立超過 40 年，主要業務為住宅大樓興建及銷售。推案地點涵蓋桃園、新北、台中及高雄等地。
- 已完工及交屋中個案：
- 皇普園首之道 (桃園青埔)：總戶數 386 戶，預計總銷 67 億元。
- 皇普莊園 (台中北屯)：總戶數 936 戶，預計總銷 93 億元 (此為未稅金額，且未含剩餘戶數未來銷售之價格調整)。目前持續交屋中。
- 皇普摩天 100 (高雄三民)：總戶數 376 戶，預計總銷 26 億元。已於 2025 年 5 月取得使用執照，7 月起開始交屋。
- 在線銷售中 (已推案) 個案：
- 皇普 La Vie (桃園蘆竹)：總戶數 257 戶，預計總銷 38 億元。
- 皇普 MOMA (桃園蘆竹)：總戶數 299 戶，預計總銷 47 億元。
- 皇普國家新美院 (新北鶯歌)：總戶數 171 戶，預計總銷 30 億元。
- 皇普賦隱 (桃園青埔)：總戶數 81 戶，預計總銷 24 億元，為 2025 年新推案。
- 尚未推案個案：
- 桃園地區：包含藝文特區「富國段」(279 戶)、蘆竹區「大新二期」(337 戶) 及中路特區合建案 (68 戶)。
- 台中地區：合建案「敦和段」(77 戶)。
- 庫存土地與合建計畫：
- 自有土地：在新竹、桃園中壢、平鎮、鶯歌等地擁有多筆庫存營建用地，面積介於 808 坪至 1710 坪，皆在規劃階段。
- 合建開發：近期新增一筆位於桃園青埔的合建案 (663 坪)，並共同投資桃園楊梅 (持股 40%) 及苗栗頭份 (持股 80%) 的開發案。
3. 財務表現
- 資產與負債：截至 2025Q1，公司總資產約 280 億元，與 2024 年底持平。負債水位也維持穩定，主因是建案交屋償還的貸款與新購土地、建案投入的資金撥款相抵。
- 每股淨值：2025Q1 每股淨值較 2024 年底微幅下降，主因為盈餘分派所致。
- 建案成本追加：「皇普莊園」與「皇普摩天 100」因於 2020 年開工，橫跨工料雙漲高峰期，導致工程款有較大的追加，其中「摩天 100」追加幅度達三成以上。公司表示，由於營建成本已趨於穩定，未來新案發生大幅追加的可能性不高。
- 獲利能力：受成本追加及早期預售價格較低的影響，「皇普莊園」與「皇普摩天 100」的利潤率將顯著低於公司平均水準。而後續推出的建案因售價已反映市場行情，預期利潤表現將回歸正常。
4. 市場與產品發展動態
- 未來完工時程：公司揭露未來三年的完工計畫，每年預計有 2 至 3 個建案完工入帳，確保營收穩定性。
- 2025 年：「皇普莊園」、「皇普摩天 100」、「皇普 La Vie」。
- 2026 年：「皇普 MOMA」、「皇普賦隱」、「皇普國家新美院」。
- 2027 年：「皇普敦和段」、「皇普大新二期」。
- 2028 年：「皇普富國段」、「鶯歌二期」。
- 市場現況：目前市場銷售速度放緩，各案每週合計銷售戶數約為個位數。公司對已熱銷的舊案不考慮降價，但對新案如「藝文特區案」及「大新二期」的定價會更謹慎。
- 銀行貸款緊縮影響：銀行對購屋者貸款審核趨嚴，且有總量管制，導致撥款排隊現象，影響交屋速度。公司會協助客戶尋找其他銀行或個案處理，目前「皇普莊園」900 多戶中，僅 2 戶發生違約，違約率極低。
5. 營運策略與未來發展
- 購地策略：相較部分同業暫緩購地，皇普將持續評估並購入土地。目前土地市場轉為買方市場，公司在評估時更具優勢。
- 策略重心轉移：未來購地將著重於危老重建案與合建案。
- 危老案優勢：不受央行土建融信用管制限制，銀行承貸意願高、額度獨立，且目標毛利率可達 36% 至 38% 以上，現金投報率更佳。
- 合建案優勢：可大幅降低前期購地資金壓力。
- 財務槓桿：公司負債比在同業中相對較高，操作較為積極，但認為風險可控。除了傳統借貸，公司亦利用股票質押取得 20 至 40 億元的彈性融資額度。
- 公司治理：近三年公司治理評鑑平均得分皆達 90 分以上，顯示公司營運日益穩健。
6. 展望與指引
- 交屋目標 (2025Q3)：
- 皇普莊園：目標完成已售戶數的 80% 交屋。
- 皇普摩天 100：目標完成 80% 以上交屋。
- 入帳時程：
- 皇普 La Vie：預計 9 月或 10 月取得使照，力拼 2025 年底前入帳。
- 皇普 MOMA：預計年底前取得使照，但考量交屋作業時間，主要營收將認列於 2026Q1。
- 購地毛利率目標：新購入土地的評估標準為毛利率不低於 30%。
7. Q&A 重點
Q: 台中「皇普莊園」目前的交屋進度與銷售率？
A: 銷售率維持既有水準，剩餘成屋待交屋達八成後再銷售。目前已過戶 500 多戶，目標 2025Q3 將已售戶數交屋至八成。
Q: 高雄「摩天 100」何時開始交屋？目標為何？
A: 將於 7 月開始交屋，因戶數較少 (376 戶)，預計進度會較順利，目標同樣在 2025Q3 完成 80% 以上的交屋。
Q: 「皇普 La Vie」的使照進度與銷售狀況？
A: 使照取得時間將延後，但目標仍在 9 月或 10 月取得，以確保能在 2025 年底前入帳。實價登錄顯示已售 216 戶 (總戶數 257 戶)，實際銷售戶數略高於此，但近期銷售速度放緩。
Q: 「皇普 MOMA」是否能在 10 月拿到使照？
A: 預計在年底前取得使照，但加上交屋前置作業約需 53 至 55 天，因此主要營收貢獻將落在 2026Q1。
Q: 未來股利配發計畫，現金與股票的比例？
A: 此為董事會權責，無法提供具體計畫。過往現金股利佔比較高，未來將依據當年度市場狀況與資金需求決定。
Q: 公司章程已改為可半年配息，未來是否會執行？
A: 會，修改章程的目的即為此。但考量目前市況，建商傾向保留現金，因此今年是否進行期中分配，將由董事會特別討論。
Q: 面對同業降價，公司的定價策略為何？
A: 在線銷售建案因銷售率已達八、九成，並無降價計畫。預計 Q3、Q4 推出的「藝文特區案」與「大新二期」等新案，正與代銷洽談價格。
Q: 銀行緊縮房貸是否造成客戶違約率增加？
A: 確實有影響，銀行審核變嚴格且額度受限。但公司會協助客戶轉貸或個案處理，目前「皇普莊園」900 多戶中僅 2 戶違約，比率極低。對於客戶資金困難，公司會以個案方式處理，但不希望「建商借錢給客戶」成為常態。
Q: 在線銷售個案的具體銷售率？
A: 「皇普國家新美院」銷售率約 84%。「皇普賦隱」剛開案，目前銷售為個位數。
Q: 「皇普賦隱」的銷售策略？
A: 此案為大坪數毛胚屋，總戶數僅 81 戶，策略上本就規劃接近成屋時再銷售。目前雖可全數銷售，但仍會進行銷控，以 ABC 級產品搭配銷售，避免優質戶別前期售罄。
Q: 目前代銷費用率水準？
A: 行情約 5.5%，視個案規模大小，實際費用率約在 4.8% 至 5.5% 之間浮動。
Q: 「皇普莊園」總銷金額似乎低於先前報導的百億？
A: 簡報中的 93 億元是根據已售戶的價格估算，且為未稅金額。尚有約 58 戶成屋未售，未來將依市場行情定價，預期價格會比前期高，因此總銷金額目標不變。
Q: 未來是否還有私募計畫？
A: 不會。公司已獲利，未來若有籌資需求，會採公開發行（現增）方式。
Q: 公司是否考慮切入商辦市場？
A: 目前沒有相關規劃，仍以住宅產品為主。
Q: 危老案的毛利率與一般建案相比如何？
A: 危老案的毛利率更好，目前評估中的案子毛利率可達 36% 至 38% 以上。此外，因貸款成數較高，所需投入的自有資金較少，現金投報率也更佳。
Q: 2027、2028 年完工的四個案子，總銷金額為何？
A: 因部分個案尚未推出，定價仍在與代銷洽談中，目前無法透露。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有的公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告之更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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