本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 新美齊營運摘要
新美齊（市：2442） 2025 上半年主要營收來自不動產餘屋銷售，整體財務構造穩健。展望未來，公司有兩大建案「画世代」與「The Top」預計於 2025 年完工入帳，為主要營收動能。公司持續深耕雙北、台中及高雄等都會區的都更與危老案件，並維持穩定的獲利能力。
- 2025 上半年財務表現:
- 總營收為 7.1 億元，主要來自「硯」、「新月」及「Park259」等個案的餘屋銷售。
- 營業毛利 2.5 億元，毛利率約 35%。
- 稅後淨利 1.4 億元，每股盈餘 (EPS) 為 0.54 元。
- 主要發展與未來展望:
- 重點建案入帳: 總銷金額達 146 億元 的「画世代」及 39.4 億元 的「The Top」兩大都更案預計於 2025 年 完工交屋並認列營收。管理層表示正努力推動「画世代」於年底前完成主要認列。
- 獲利指引: 公司預期未來建案毛利率將穩定維持在 30% 至 35% 的區間。
- 庫存與資產: 截至 2025Q2，公司總資產達 275 億元，其中存貨（含在建房地與營建用地）達 215.5 億元，顯示未來推案動能充足。
2. 新美齊主要業務與產品組合
新美齊集團核心業務涵蓋不動產建設、物業管理及資訊服務，形成一條龍的服務模式。
- 建設本業 (不動產開發):
- 為集團營收主要來源，佔 2025 上半年營收 87%。
- 開發模式多元，主力為都更案與危老案，並輔以一般合建案。
- 推案地點: 集中於台北市、新北市、台中市及高雄市等主要都會區的精華地段。
- 主要專案:
- 都更案: 画世代、The Top、三重頂崁段、高雄齊功案、台中惠仁段、中正區福和段。
- 危老案: 硯、新店寶元段。
- 一般合建: 北投區新洲美段。
- 代租代管 (物業管理):
- 透過旗下「新美齊物業」與「新美齊保全」提供服務。
- 業務範疇包括：酒店式公寓 (58 件委託)、物業管理 (24 個案場)、保全管理 (26 個案場)。
- 資訊服務:
- 開發自有客戶關係管理系統 (CRM)、驗屋系統及銷控系統，提升營運效率與客戶服務品質。
- 集團投資架構:
- 京捷建設: 持股 60%，與中石化合資開發「画世代」個案。
- 齊功建設: 持股 60%，與一功營造合資開發高雄個案。
- 耀霖: 持股 100%，為甲級綜合營造公司。
- 東南亞育樂: 持股 100%，負責商場租賃服務。
3. 新美齊財務表現
公司 2025 上半年營運穩健，獲利能力維持在預期水準，財務結構因應建案投入而擴張，但仍保持穩定。
- 關鍵財務指標 (2025 上半年):
- 營業收入: 7.1 億元
- 營業毛利: 2.5 億元 (毛利率 34.59%)
- 營業利益: 1.4 億元 (營業利益率 20%)
- 稅後淨利: 1.4 億元
- 每股盈餘 (EPS): 0.54 元
- 財務結構 (截至 2025Q2):
- 總資產: 275 億元，其中存貨佔比達 79% (215.5 億元)。
- 總負債: 219.6 億元，其中金融借款為 172.5 億元。
- 股東權益: 55.5 億元。
- 每股淨值: 18.31 元。
- 獲利能力與股利政策:
- 公司表示建案毛利率目標維持在 30% 至 35%。
- 歷年股利分派率約維持在 20% 至 50% 之間，兼顧股東回饋與公司成長需求。
4. 新美齊市場與產品發展動態
公司專注於都會區精華地段，產品規劃符合市場剛性需求，並擁有龐大的在手案量，為未來幾年營運奠定基礎。
- 執行中建案:
- 新美齊-硯: 住宅已全數完銷入帳，僅剩 1 戶店面待售。
- 新美齊-画世代: 總戶數 621 戶住宅已 100% 完銷，待售 11 戶店面，預計 2025 年入帳。
- 新美齊-The Top: 全案 182 戶已 100% 完銷，預計 2025 年入帳。
- 台中 14 期仁平段: 自建案，待售 86 戶，預計 2027 年完工入帳。
- 總計待交屋戶數 803 戶，預估總入帳金額達 216.8 億元 (其中畫世代以總銷 146 億元計算)。
- 規劃中建案:
- 公司另有 7 大儲備個案正在規劃中，地點涵蓋台中機捷特區、三重頂崁工業區、高雄苓雅區、新店裕隆城、台中七期及北投士科等重點發展區域，預計取得建照時間落在 2025Q3 至 2027Q2。
5. 新美齊營運策略與未來發展
新美齊的長期策略是專注於高價值的都會區不動產開發，並透過產品力與精準的市場定位來應對政策與市場變化。
- 長期發展計畫:
- 深耕核心都會區: 持續在雙北、台中、高雄等主要城市尋找具開發潛力的都更與危老案件。
- 產品定位: 專注於符合市場剛性需求的產品，以此確保銷售的穩定性。
- 審慎推案: 將持續觀察市場狀況，選擇適當時機推出新建案，以獲取最佳銷售成績。
- 競爭優勢:
- 土地開發能力: 成功取得多筆位於都會精華區的土地，為產品價值奠定良好基礎。
- 一條龍服務: 整合建設、營造、物業管理與資訊系統，提供完整的客戶服務。
- 風險與應對:
- 政策風險: 管理層認為政府房市政策具挑戰性，但近期如「新青安」貸款等措施對市場有正面助益，期望未來有更多開放性措施，讓市場回歸正常發展。
- 客戶穩定性: 目前已購客戶多為首購族，且因房價上漲，資產價值增加，並未出現解約或貸款問題。
6. 新美齊展望與指引
公司對未來營運抱持正向看法，主要動能來自於 2025 年即將入帳的兩大建案，未來數年亦有充足案源支持成長。
- 營收展望:
- 2025 年將是營收認列高峰，主要貢獻來自「画世代」與「The Top」兩大完銷個案，合計可入帳案量龐大。
- 獲利展望:
- 公司有信心將建案毛利率維持在 30% 至 35% 的健康水準。
- 市場機會與風險:
- 機會: 台灣在高科技與 AI 產業的全球地位穩固，支撐了國內總體經濟與房市基本盤。
- 風險: 未來房市發展仍受中央政府政策走向影響，為主要的不確定性因素。
7. 新美齊 Q&A 重點
- Q: 如何看待今年第四季至明年的房市表現？A: 台灣因高科技及 AI 產業具備良好經濟基礎。目前房市受政府政策影響，挑戰較大，若無新政策，預期到年底將維持現狀。明年展望同樣需視政府政策而定，但總體經濟基礎仍有利於房市發展。
- Q: 2025 年的建案入帳時程與利潤率狀況？A: 「画世代」剛取得使用執照，正積極進行驗交屋程序，目標是努力在年底前完成主要的營收認列。公司各建案的毛利率 (Margin) 皆維持在預期的 30% 至 35% 之間。
- Q: 客戶是否因貸款政策緊縮而出現解約等問題？A: 目前沒有發生違約或解約狀況。原因有二：第一，個案在三、四年前推出，至今房價已有成長，客戶資產價值增加；第二，客戶多為首購族，對產品喜愛度高。
- Q: 新推案的成交狀況如何？市場是否有好轉跡象？A: 公司會持續觀察市場發展再決定推案時機。由於公司土地皆位於主要直轄市的精華區，且產品規劃符合剛性需求，因此對市場接受度有信心。
- Q: 期待何種政策能對房市更有幫助？A: 如同不動產開發公會的建議，最重要的是「水龍頭要打開」。近期政府推出的「新青安」貸款及換屋族年限放寬等措施是好的趨勢，希望能有更多類似政策，讓市場回歸正常發展。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
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